近期，公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金）市场出现项目撤回潮。1月19日至24日，建信住房REITs、富国首创水务REIT、万纬仓储物流REITs及金风新能源REITs等多个项目相继宣布撤回申报或终止审核。该现象引发市场对公募REITs审核政策的关注。 分析指出，此次集中撤回与去年底沪深交易所发布的《公募REITs业务指引》密切对应的。新规首次明确了审核过程中"暂停"或"终止"的具体情形，并对项目全流程管理提出更高要求。天风证券认为，新规完善了从申报到上市的制度链条，推动市场规范化发展。 需要指出，山证晋中公投瑞阳供热REIT成为首例在交易所审核阶段收到二次反馈的项目。业内人士表示，这反映出监管机构严格执行审核标准。同时，部分撤回项目因审核时限届满或经营状况不稳定而主动退出，说明了市场化原则下的正常调整。 监管趋严背后，是公募REITs市场发展逻辑的转变。华南某公募REITs人士指出——新规实施后——申报前需强化尽职调查，重点关注项目合规性、历史数据真实性及现金流合理性。监管重点已从"重发行"转向"重运营、重合规"，强调资产自身产生现金流的能力。 这一调整源于前期部分项目的市场表现不及预期。收费公路、产业园区等资产类别上市后受环境影响出现业绩波动，暴露出估值偏乐观、二级市场空间不足等问题。监管机构通过完善制度，引导市场回归资产信用本质，强化原始权益人和管理人的责任意识。 自2021年试点启动以来，我国公募REITs市场规模已突破2100亿元。平安证券研报显示，一级市场认购热度持续上升，2025年网下打新倍数达173倍。在市场快速发展的同时，此次规范调整有望继续提升资产质量，为投资者提供更稳健的回报。
公募REITs市场的这波集中撤回，本质上是市场在新监管框架下的自我调整。从"重发行"到"重运营、重合规"的转变，反映了监管部门对市场长期健康发展的思考。虽然短期内申报项目可能减少，但这种"优胜劣汰"的过程最终将推动公募REITs市场向更加规范、透明、成熟的方向发展。对资产真实、现金流稳定、治理完善的项目来说，新规反而提供了更加公平、透明的竞争环境。随着市场深入规范，公募REITs有望成为我国基础设施投融资体系中更加重要和可信赖的工具。