上海城中村改造正迎来新的发展阶段。
根据今年政府工作报告，上海将深入实施城市更新行动，推动城中村改造提速扩容增效。
2025年全年启动26个改造项目，其中奉贤区南桥镇贝港村等项目已全面启动，标志着这一重点工作进入快速推进期。
城中村改造的深层意义远超物理空间的更新。
市人大代表、奉贤区发改委主任瞿磊在参与贝港城中村改造实践中深刻认识到，这场改造涉及城市品质提升、社会治理创新、经济功能重塑和人民生活方式转变的全方位重构。
这反映了上海城市发展逻辑的根本转变——从"规模扩张"向"品质提升"转变，从单纯追求物理空间拓展向更加注重功能完善、生态宜居、治理高效和人文传承转变。
与此相应，政府角色也在发生深刻调整。
从过去的"主导建设"转向"统筹服务"，更加强调政策引导、资源协调和底线管控。
这种转变对城中村改造这一"硬骨头"工作提出了新的要求。
当前城中村改造面临两大核心挑战。
其一是资金与可持续运营问题。
城中村改造前期投入巨大，涉及动迁补偿、基础设施重建、公共服务配套建设等多个环节，均需大量资金投入。
对于位置相对偏远的郊区项目，容易出现"成本收益倒挂"现象。
现有融资渠道相对单一，主要依赖政策性银行贷款和企业自有资金，难以满足多元化融资需求。
更为关键的挑战在于项目建成后的长期运营和活力维系。
瞿磊强调，这需要超越传统地产开发逻辑，树立"运营前置"思维。
即在规划之初就应考虑未来的销售型物业去化、产业导入和商业运营等问题。
可探索通过前期靠销售、后期靠自持物业经营、资产证券化等方式，实现项目的中长期资金回流与良性循环，形成可持续的商业模式。
其二是征收安置与社会联结维系问题。
城中村内土地和房屋权属复杂，宅基地、集体土地、无证房产等历史遗留问题较多，居民对政策的期望值也较高。
这不仅考验政策制定的精细程度，更考验基层政府的群众工作能力。
更深层的挑战来自社会网络的维系与重塑。
居民对老街坊和熟悉生活场景的眷恋，决定了改造不能仅停留在"搬上楼"的物理层面。
更重要的是在新社区中促进新的社会联结形成，保留地方的集体记忆和文化认同。
为破解这些难题，瞿磊提出了系统性建议。
在商业生态培育方面，要避免商业业态的"地产化"倾向，不能只考虑快速出租出售，而应耐心进行"社区化"培育。
可有意识地保留部分低成本空间，用于扶持本地特色小店、老字号或创意工坊，留住城市的"烟火气"和人文温度。
以贝港城中村项目为例，未来的核心挑战将集中在三个方面：如何在高标准规划下有效控制成本；如何在水岸客厅和现代社区营造中活化本土文化，避免同质化；如何为奉贤新城导入真正有活力的商业和产业功能，避免新城变成"睡城"或"孤岛"。
在具体执行层面，"功能混合"并不等同于简单的功能叠加。
新建社区需要仔细推敲产居比例，规划足够的产业空间以吸引就业，譬如设置创新型办公、研发中心等，并匹配恰到好处的商业和服务设施，避免配套过剩或配套不足。
同时要关注公共空间的网络化营造，高质量的公共空间是社区的"客厅"和"黏合剂"，能够有效促进居民交往和社区融合。
普陀区红旗村、闵行区许浦村等改造案例表明，城中村的改造更新不仅是建新房，更是构建产城融合、功能混合的活力社区。
这些成功经验为后续项目提供了重要借鉴。
城中村改造的速度固然重要，但更重要的是质量与耐心。
把“运营前置”写进更新逻辑，把产业、商业、公共空间与社区治理统筹起来，才能让一批批新社区不仅“建得起来”，更能“活得起来、留得下来”。
当更新从“造房子”走向“造生活、造生态、造未来”，城市品质提升才能真正落到居民的日常烟火之中。