万科披露的2025年度业绩预告显示，公司全年经营仍处于深度调整期，利润端压力明显。
预计归属于上市公司股东的净利润亏损820亿元，亏损幅度较上年扩大，折射出房地产行业下行背景下，头部房企在销售转弱、结算回落与风险出清同步推进中的现实挑战。
问题层面看，核心矛盾集中体现在“利润下滑与风险暴露并行”。
一方面，开发业务结算减少直接压缩收入与毛利空间；另一方面，随着业务风险敞口上升，公司对信用减值与资产减值的计提明显增加，进一步侵蚀当期利润。
同时，部分经营性业务在扣除折旧摊销后出现整体亏损，叠加非主业财务投资亏损以及大宗资产、股权交易价格低于账面值等因素，使亏损压力呈现多点叠加特征。
原因层面，公司在公告中给出较为清晰的解释：其一，结算项目结构对毛利形成约束。
2025年结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及当年消化的现房、准现房库存，而这些项目地价获取成本相对较高，在行业销售承压、价格预期走弱的环境下，毛利率难以快速修复，结算毛利总额随之下滑。
其二，风险出清节奏加快带来会计层面的集中反映。
面对不确定性上升，公司新增计提信用减值和资产减值，体现审慎原则，也意味着对潜在风险的提前确认。
其三，转型业务尚在培育期，部分经营性业务与投资业务的阶段性亏损，对利润形成拖累。
其四，在资产处置与股权交易中，交易价格低于账面值，反映出市场环境偏谨慎、资产定价趋于保守的现实。
影响层面，短期看，业绩预亏扩大将进一步考验公司的融资能力、资产处置效率与现金流管理水平，也会对市场信心和预期产生影响。
中期看，房地产企业从“规模扩张”转向“质量与现金流优先”的转轨仍在深化，开发业务波动、存量资产盘活、风险化解与新业务造血能力之间的平衡，将决定企业能否穿越周期。
值得关注的是，政策面“保交房”持续推进，有助于稳定购房者预期、推动项目交付和市场修复，但对企业而言，仍需要更强的组织动员、资金统筹与工程管理能力，才能把政策要求转化为经营稳定性。
对策层面，公告信息显示，公司在外部支持与内部调整两条线上同步推进。
外部支持方面，大股东深圳地铁集团以股东借款等形式提供流动性支持。
公开信息显示，深铁累计向万科提供超300亿元股东借款，且条件优于市场水平，在关键时期对稳定生产经营、缓解流动性压力具有重要意义。
协同层面，双方在住房租赁等领域深化合作，深圳地铁置业集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓签署租赁运营框架协议，意在通过资源互补提升运营效率与资产利用水平；同时，双方推进“机器人自主搭乘地铁配送货”试点并计划逐步批量交付上线运行，体现以场景创新带动业务协同的探索。
内部调整方面，公司强调将“全力以赴推进经营改善”，提出通过战略聚焦、规范运作、科技赋能等措施，推动业务布局优化与结构调整，提升多场景开发与经营能力，并有序化解风险、走出低谷。
结合行业趋势，相关举措的关键在于：一是进一步明确主业边界与资源投向，减少低效投入，提升资金周转与回款质量；二是加快存量资产盘活与非核心资产处置，降低杠杆与财务成本；三是以精细化运营提升经营性业务的稳定现金流贡献，形成对开发周期波动的对冲能力。
前景层面，万科同时披露交付与经营服务板块数据，显示其在“保交房”和运营类业务上保持一定韧性。
交付方面，公司在各方支持下全年按期保质交付11.7万套房屋，其中部分项目实现提前交付，多地项目收房率表现较好。
经营服务方面，截至2025年三季度，公司经营服务业务收入435.7亿元，同比保持平稳；长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物业、物流、商业等板块规模与出租率维持较高水平。
上述数据意味着，公司在客户服务、资产运营与城市配套等领域仍具一定基础，但也需看到，经营性业务能否在折旧摊销、扩张成本与市场竞争压力下持续改善盈利能力，将成为后续观察重点。
总体判断是，行业调整尚未结束，企业经营仍将承压，但风险化解和结构调整越早推进，越有利于形成新的稳态。
对万科而言，下一阶段的核心在于稳现金流、稳交付、稳运营，同时以更高质量的资产与更审慎的投资策略，重建利润修复路径和市场信任。
万科案例深刻揭示了房地产行业转型的复杂性与长期性。
在告别高杠杆扩张模式后，如何平衡短期阵痛与长远发展，如何将政策支持转化为内生动力，将成为检验企业韧性的关键标尺。
随着"三大工程"等国家战略持续推进，像万科这样主动拥抱变革的企业，或将在行业重构中赢得新的发展机遇。