苏某在2019年1月把自家住房租给了吴某，一次性收取了18万元的租金。随后在7月份，她花了1万元修缮房屋，这笔费用有合法凭证。我们来看一看这个过程中涉及的个人出租房屋所得税该怎么算。 首先，我们来看能扣除的税费部分。增值税及附加方面，由于苏某一次性收取了18万元租金，但是分摊到每个月后并没有超过10万元，所以她不用缴纳增值税及附加。房产税方面，苏某属于个人出租住房，税率统一为4%。再考虑到她是小规模纳税人，根据政策规定，她可以在2019年到2021年间再减半缴纳房产税。这样一来，苏某应该缴纳的房产税金额就是180000元乘以4%再乘以50%，也就是3600元。印花税方面，个人出租住房签订的租赁合同免征印花税。所以这三项税费合计起来就是3600元。 接下来是成本扣除部分。修缮费每次最多可以扣除800元，如果一次扣除不完的话，剩下的部分可以留待下期继续扣除。在这个案例中，苏某7月份发生了1万元的修缮费，所以当月最多可以扣除800元，剩下的9200元就留待下期扣除。 然后是个人所得税的计算部分。前6个月的时候，苏某每个月应缴纳的个人所得税就是（180000元除以12个月减去300元再减去800元）乘以（1减去20%）再乘以10%，也就是1176元/月。到了后6个月的时候，由于已经扣除了修缮费9200元/6个月=1533.33元/月，所以她每个月应缴纳的个人所得税就是（180000元除以12个月减去300元再减去800元再减去1533.33元）乘以（1减去20%）再乘以10%，约等于1112元/月。全年合计起来就是1176元/月乘以6个月加上1112元/月乘以6个月=26256元。减去已经缴纳的房产税3600元，实际应缴纳的个人所得税大约是22656元。 最后我们对比一下企业出租房屋时的情况。如果苏某把住房租给公司并注册为公司来经营，2023年3月收取了10万元租金。简易计税方法下需要缴纳增值税5000元、城建税350元、教育费附加150元、地方教育附加100元、房产税12000元、印花税100元还有企业所得税25000元，合计43700元。一般计税方法下需要缴纳增值税9000元、城建税630元、教育费附加270元、地方教育附加180元、房产税12000元、印花税100元还有企业所得税25000元，合计47180元。两者之间的差距达到了3480元。可以看出，多使用3个点的税率就会多交近3500块钱企业所得税。因此企业老板在计算时要仔细考虑。