一、成本骤升，单一地块投资额半年增逾两成 广州市白云区近期发布罗冲围片区两宗安置地块可行性研究报告修编版本，其中2027地块的数据引发关注。 该地块位于罗冲围改造核心区域，东临石井河，南接富力桃园，规划用地面积约4.66万平方米，总建筑面积约23.2万平方米，其中住宅面积约13.6万平方米。项目总投资77.26亿元，包括工程费用12.04亿元、工程建设其他费用52.51亿元。 与去年6月发布的上一版报告相比，总建筑面积基本不变的情况下，总投资增加约20.9亿元，涨幅明显。其中，工程建设其他费用由约32.9亿元升至52.5亿元，增幅接近60%，成为推高整体成本的主要因素。据悉，这一费用主要包括土地出让金及拆迁补偿支出，折射出片区征拆推进带来的实际成本变化。 二、顶格补偿，集体工业用地拆迁亦难压成本 需要指出，2027地块原为螺涌村里联社持有的集体土地工业区，主要聚集制衣、服饰类企业，去年已完成清场平整。从拆迁组织难度看，集体非住宅物业通常可通过整体协商推进，无需逐户签约，理论上效率更高。 但成本仍大幅上升，显示罗冲围征拆在政策允许范围内普遍采用较高补偿标准。今年2月，毗邻某科技企业广州研发中心的青桥街社区征拆中，补偿标准定为39万元/亩，达到政策上限。另据公开信息，螺涌村于2026年初公开招标，投入800万元推进涉及1193栋村屋的拆迁，并将款项与拆迁考核进度挂钩，形成“拆得越多、付款越多”的激励安排。 集体非住物业补偿通常包含基础拆补单价、拆迁奖励及按期完成奖励，并叠加停产停业损失补偿及数十个月租金补偿。其中，停产停业损失与企业经营情况有关，差异较大，容易更抬高综合拆迁成本。 三、多元融资，资金保障体系持续完善 面对改造成本上行，罗冲围在资金筹措上动作较快，融资渠道也在不断扩展。 专项借款上，罗冲围改造启动初期即获批全国首批城中村改造专项借款，授信额度260亿元，缓解了启动资金压力。2024年1月，罗冲围潭村城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元，具备示范意义。 专项债上，2025年10月，广州市新模式城中村改造首笔市本级资本金专项债落地，罗冲围松溪片区发行5.03亿元，为应对旧改前期投入大、回收周期长、现金流错配提供了新的资金工具。 此次修编报告中，罗冲围首次将中央预算资金与企业自筹资金纳入融资来源，资金结构进一步多元化。截至2025年末，松溪片区累计使用专项借款近100亿元，拆除建构筑物逾50万平方米，安置房开工5712套，累计建设面积超过50万平方米，改造节奏继续加快。 四、闭环模式，净地出让是实现资金平衡的关键 从运作逻辑看，罗冲围采取“依法征收、净地出让”模式：先建设安置房，完成村民回迁后，再推进旧村征拆并出让净地，出让收入返还政府；留用地则归还村集体自主开发，形成资金闭环。 目前，罗冲围首批融资地块中的发电厂地块计划分两期出让，容积率4.7，一期建筑面积约8.3万平方米，二期约13.6万平方米。该地块具备较好的景观与朝向条件，市场预期相对积极。土地出让收益能否覆盖前期高额投入，将直接检验该模式的可持续性。
城中村改造既关乎民生改善，也考验治理协同与资金统筹能力。罗冲围安置地块投资上调，一方面反映征拆与保障回迁推进力度加大，另一方面也提示成本管控、资金闭环与风险防控需要同步加强。只有坚持依法依规、算清账目、压实责任，在“建得好、拆得动、卖得出、钱能回”的链条上形成合力，城市更新才能在稳预期、惠民生与促发展之间实现更高质量的平衡。