问题——存量社区的“公共服务底盘”承压加重 随着城市发展进入存量更新阶段，老旧小区物业服务困境在多地呈现共性：房屋和设施老化、公共空间维护难度上升，人口结构更趋多元，居民对安全、环境、秩序的需求更具体、更强烈；但在不少老旧小区，物业服务长期处于“低收费、低服务、低满意度”的循环之中，保洁、安保、绿化、日常巡检等基础服务难以稳定供给，矛盾纠纷与投诉随之增多。 在上海杨浦区定海路街道，这个问题具有典型性。街道辖区内老旧住宅密集，66个住宅小区中，2000年前建成的小区占比超过四分之三。部分小区由托管物业或街道托底管理，服务供给不足与居民诉求提升之间的落差较为突出。 原因——“老、小、散”叠加低收费，企业难进、服务难稳 从供给端看，老旧小区普遍存在规模小、楼龄高、设施弱、公共部位维修频繁等特点，管理半径被迫拉长、人工投入难以摊薄，企业运营成本刚性上升。此外，物业费长期偏低、收缴率波动，使企业难以形成稳定现金流，服务质量和人员配置难以保障。个别小区物业费水平偏低，仅能勉强覆盖应急维修支出，日常保洁、秩序维护等服务被迫“能省则省”，深入削弱居民缴费意愿。 从需求端看，居民对服务的“可感知性”更强，希望问题有人管、响应更及时、标准更清晰。但在缺乏有效协商机制和透明账目支撑的情况下，居民往往难以对“服务—费用—效果”形成共识，容易出现“认为不值、选择不交、服务更差”的负反馈链条。 影响——街道兜底能保秩序，难保品质，更易消耗治理资源 在物业难以稳定供给的情况下，街道、居委会往往不得不承担大量基础事务协调工作：维修响应、矛盾调处、投诉处理、临时保洁安保组织等。托底管理在一定程度上能维持基本秩序，却难以形成长期、稳定、可持续的服务体系。更重要的是，基层治理资源被大量“日常救火”消耗，社区工作者难以将更多精力投向养老托育、公共空间更新、社区协商和自治培育等更面向未来的治理议题，影响城市治理精细化水平的提升。 对策——“团购物业”重组服务单元：规模整合、协商定价、专业运营 针对老旧小区“项目不成规模、费用难以覆盖、服务难以兑现”的结构性约束，定海路街道探索推出“团购物业”模式，核心在于通过组织方式创新，把分散小区重组为“可服务、可协商、可履约”的整体，以机制创新替代简单的“换物业公司”。 一是做大服务单元，提升供给侧可持续性。街道将若干试点小区打包整合，形成一定体量的物业服务综合体。通过集中配置人员、统一采购物资、优化巡检维修和客服响应流程，推动服务走向集约化、标准化，降低企业单点运营成本，使企业“愿意来、留得住”。 二是以民主协商推动合理定价，形成“付费—服务”对应关系。在费用调整上，街道推动居民代表、业委会（或居民自治组织）、物业企业等多方参与协商，通过清晰的账目展示和服务清单对比，把“钱从哪里来、花到哪里去、效果如何体现”说清楚、讲明白。通过可视化的服务边界对照和成本测算，推动居民对合理物业费水平形成共识，增强缴费意愿和规则认同。 三是以专业化与制度化确保服务可兑现、可监督。新机制强调企业需具备区域化深耕能力、标准化运营能力和稳定供应链保障能力，能够把保洁、秩序维护、设施巡检、维修响应等关键环节纳入标准流程，并接受社区监督与评价，形成可量化、可追溯的服务闭环，避免“口头承诺、落地走样”。 前景——从“单点治理”走向“系统供给”，为存量社区治理提供可复制经验 业内人士认为，老旧小区物业难题的关键不在于“有没有一家企业接手”，而在于能否形成可持续的组织机制与利益平衡结构。“团购物业”的价值在于将分散、低效的项目重新组合，降低交易成本和管理成本，同时通过协商机制提高居民参与度与规则确定性，为专业服务进入创造条件。 从更长远看，随着城市更新深化，物业服务将越来越成为基层治理的重要组成部分。通过制度设计让服务供给、资金来源、监督评价形成闭环，有助于减少基层单位在基础事务上的无效消耗，把更多治理资源释放到公共空间治理、社区互助网络建设和韧性城市能力提升等领域。下一步，如何在更大范围内完善议事协商机制、提升业主自治能力、建立透明稳定的费用与服务标准体系，将成为该模式能否扩面提质的关键。
城市治理现代化不仅需要硬件更新，更呼唤制度创新的软实力。杨浦实践启示我们，破解基层治理难题必须跳出"头痛医头"的惯性思维，通过重构生产关系释放服务生产力。人口结构深刻变革的今天，如何将这种制度创新转化为可持续的长效机制，仍需在标准化建设、法治保障各上持续探索。这既是践行"人民城市"理念的必然要求，也是推进国家治理体系和治理能力现代化的微观基础。