问题——行业仍处筑底企稳关键期，利润与去化双重考验并存。 3月31日举行的业绩发布对应的活动上，绿城中国管理层判断，房地产行业新旧模式转换仍在推进，市场重构尚未完成。行业进入缩量竞争阶段后，需求更趋向品质化、改善型，高品质项目的“头部效应”增强，销量加速向区位更优、产品更强、价格更具竞争力的项目集中。对企业而言，既要保持销售与回款节奏，也要承受结转项目毛利率下行带来的利润压力。 原因——历史高价地结转叠加市场下行，利润底部特征明显。 年报信息显示，绿城中国当期股东应占利润为0.71亿元，利润承压成为市场关注点。企业解释，压力主要来自两上：其一，2021年及以前获取的部分地块成本较高，市场高位锁定成本后，结转周期又落在行业相对低迷的2024—2025年，毛利率受挤压在所难免；其二，部分结转高利润项目为合作项目，企业股权比例不高，同时合联营公司亏损对当期业绩形成拖累，集团层面管理费用亦对报表产生影响。由此造成年度净利润与归母利润之间差异较大。 影响——销售结构向核心城市集中，资产质量与风险指标出现边际改善。 尽管利润仍在底部区间，绿城中国销售与资金面表现出一定韧性：全年合同销售额2519亿元，位居行业前列；一二线城市销售占比升至84%，较上年更提高，长三角贡献占比达71%。在杭州、苏州、西安等14个城市，公司销售额进入当地前五。投资端上，全年新增货值1355亿元，较上年增加近300亿元，新增项目数量由42个增至50个，显示企业控制风险前提下仍保持补仓能力。 风险指标上，公司期末现金632亿元，覆盖短期有息负债2.6倍；短债规模247亿元，较上年减少69亿元，短债占比降至18.6%，处于历史低位；全年总借贷加权平均融资成本降至3.3%。行业普遍面临流动性约束的背景下，此财务安全垫提升了企业按自身节奏推进去化、避免非理性“以价换量”的能力。 对策——以“主动调整”对冲周期：加速去化旧库存、计提减值、降本增效并强化产品驱动。 针对历史高价项目集中结转带来的利润压力，公司选择将“去库存、调结构、稳现金流”置于更突出位置。年内，2021年及以前库存去化约328亿元，占自投销售成交比21.5%，同比提升9.4个百分点；期末未售货值约2300亿元，其中2021年及以前项目占比约一半，且呈逐年下降态势，货值结构改进。 同时，公司计提减值约49亿元。管理层表示，减值对象主要来自2021年之前的库存项目，短期影响利润，但有助于加快出清潜在风险、提高资产质量透明度。 在经营效率上，企业推进降本增效，年内成交费率降至0.52%，据披露折合节约中介费用约2.7亿元。销售端则突出“产品带动去化”的策略：全年54个首开项目平均去化率69%，回款率101%。在需求向改善型、品质型集中背景下，产品力带来的确定性被视为稳定现金流的重要支点。 前景——从“选城市”转向“选项目”，在结构性机会中谋求修复窗口。 管理层透露，投资策略正由“聚焦好城市”进一步转为“只看好项目”，强调在缩量市场中项目判断力的重要性，认为部分能级相对较低城市亦存在利润率较好的个案。对2026年投资安排，企业初步给出约1000亿元的拿地规模设想，提出“守牢安全底线、做一成一”，在现金流与利润之间寻求平衡，避免片面追逐规模或单一指标。 从行业视角看，随着保交付推进、供需两端政策持续优化、改善性需求逐步释放，市场或将呈现“总量修复缓慢、结构分化加剧”的特征。企业能否实现盈利修复，关键仍在于新获取项目的毛利水平、周转效率与产品兑现能力。绿城中国提出完善产品标准体系，意在以标准化与精细化管理巩固产品优势，为后续盈利回升争取时间窗口。
房地产行业进入质量竞争时代，绿城中国的实践表明，唯有将产品力转化为市场竞争力，才能在周期波动中占据主动。其"主动调整、精准投资、品质筑基"的发展路径，为行业转型提供了参考。未来市场分化将更证明：真正的核心竞争力，始终源于为客户创造价值的能力。