问题——热潮之下纠纷频发，过户难成“硬伤” “到乡下买个院子”近年成了不少城镇家庭的选择。有人为养老、度假或投资，和村民私下签订买卖合同，付款后入住或翻修。但多地司法实践显示，这类交易在不动产登记、报建改造、权属确认等环节常常卡壳。一旦起纠纷，买方即便已长期居住、合同齐备，甚至有见证或盖章，也可能被认定合同无效。 在四川、陕西等地的对应的案件中，城镇居民购买农村房屋多年无法过户，起诉确认合同有效并要求办理过户手续，最终未获支持；也有买方要求返还定金或购房款，法院在认定合同无效的同时，会结合双方过错、占有使用情况、款项支付与返还能力等因素处理，买方未必能全额收回款项，装修、改造投入也可能难以补偿。案件结果表达出明确信号：农村房屋交易不能只看“住进去了、钱付清了”，权利归属仍以法律规则为准。 原因——关键不在“房屋本身”，而在宅基地资格属性 法律界人士指出，争议焦点往往不在房屋能否作为财产处分，而在房屋所依附的宅基地权利。我国实行土地公有制，农村宅基地属农民集体所有，村民依法享有宅基地使用权及其上房屋所有权。宅基地分配以保障本集体成员“户有所居”为目的，具有明显的身份属性和福利属性。 农村房屋买卖中，实践里常按“房地一体”“地随房走”处理：房屋交易往往伴随宅基地使用权的事实转移。由于城镇居民通常不具备房屋所在地集体经济组织成员资格，依法不能取得宅基地使用权，交易容易被认定违反法律法规的强制性规定，从而导致合同无效。民法典规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。近年来多份政策文件也反复强调，严禁城镇居民到农村购买宅基地和农房，目的在于守住农村土地制度底线，维护集体土地权益与农村社会稳定。 影响——个体“安居梦”与制度底线碰撞，风险外溢不可忽视 对买方来说，最直接的风险是权属无法登记，进而影响抵押融资、继承处置、拆迁补偿、报建翻建等事项的预期；纠纷发生时，还可能出现“退房难退钱”“返款被折价”“投入难认定”等问题。对卖方而言，擅自处分宅基地相关权益同样存在风险，可能引发集体内部矛盾，甚至被要求恢复原状、退还价款并承担相应责任。 更深层的影响在于，若城镇资金通过“私下买宅”无序进入，可能推高部分地区农村住房价格，挤压本集体成员的住房保障空间，并诱发违规占地、违法建设等问题，与耕地保护、乡村治理和城乡融合的制度安排相冲突。 对策——依法依规参与乡村居住与投资，避免变相交易 多位基层法官与律师建议，城镇居民参与乡村生活应把握边界，优先选择合规路径。 一是审慎识别交易对象与权利边界。农村房屋在集体成员之间依法流转，与城镇居民直接买卖通常缺乏宅基地权属变更的制度基础。“找人担保”“村委会盖章”“签长期协议”等做法，并不能当然改变合同效力的判断。 二是优先以合法租赁满足居住需求。希望体验乡村生活的城镇居民，可与权利人依法签订房屋租赁合同，明确期限、租金、维修责任、装修改造限制及违约处理，并避免以“到期无偿转让”“以租代售”等条款变相实现宅基地交易目的。 三是计划投入改造资金的，先核实审批条件。农村建房、翻建、改建涉及规划、用地、宅基地资格等多重要求。买方不具备相应资格时，改造审批受限的概率较高，应避免在权属不稳的情况下投入大额资金。 四是通过正规渠道获取政策信息与纠纷救济。对存量纠纷，当事人可通过调解、诉讼等途径依法解决；地方可结合“房地一体”确权登记、农村宅基地规范管理等工作，加强风险提示，提供合同示范文本，减少信息不对称引发的冲动交易。 前景——制度守底线与多元需求并行，合规通道将更受重视 业内人士认为，随着城乡要素流动加快，城镇居民对乡村居住、康养度假等需求仍将增长，但相关活动会更强调依法合规与用途管控。未来一段时期，宅基地制度改革、农村住房确权登记、乡村旅游与康养产业发展将持续推进，但制度底线不变：宅基地的成员资格属性和集体所有性质不改变，城镇居民通过私下买卖获取宅基地相关权益的空间仍然有限。 鉴于此，以规范租赁、乡村民宿合作经营、依法流转的集体经营性建设用地入市项目等方式承接需求，可能更可持续。地方在推进乡村振兴过程中，也需在保障农民居住权益、守住耕地红线的前提下，探索更透明、更可预期的乡村居住服务与产业合作机制。
城乡融合发展过程中，农村资产权属问题既是法律议题，也是社会治理的重要一环。在现行制度框架下，城镇居民应充分认识涉及的法律风险；相应机构也需加快完善配套制度，在保护农民权益与回应多元居住需求之间寻求平衡。围绕土地与身份展开的调整仍在推进，对法治能力与改革协同提出了更高要求。