（问题） 近日，有购房者通过网络反映，位于上海市普陀区光复西路一处新建住宅项目中，其所购房源销售阶段被指具备较好的景观视野，并因此形成一定“景观溢价”，但在购房后现场查看时发现，住宅南侧与小区围墙距离较近，视线受遮挡明显；同时东侧亦受风雨连廊屋面等构筑物影响，预期中的小区景观与河岸公园景观难以呈现。购房者认为，实际观感与前期沙盘展示及销售口径存在差异，质疑存在误导性宣传。 据业主介绍，该房源位于小区8号楼二层（首层为架空层），建筑面积约198.25平方米，总价约1900万元，单价约9.6万元/平方米。其称同楼栋或相邻房源单价存在差异，自己选择该套房的重要原因之一是东向视野预期更好，但目前遮挡导致“溢价价值”难以实现，居住体验亦受影响。 （原因） 对争议焦点，开发企业上回应称，小区景观围墙以及风雨连廊等2024年10月已施工完成，建设内容“符合涉及的规划审批要求”，与施工图纸一致，后续未发生调整；项目在完工后已陆续对客户开放实景展示。企业据此认为，购房发生在围墙与连廊建成之后，购房者在签约前理应可以通过现场查看或资料查验了解相关高度关系与视野情况。至于沙盘与实景存在差异，企业解释为模型制作的比例缩放及建模误差所致。 业内人士指出，此类纠纷往往集中在“展示与交付的一致性”上：一上，实体构筑物高度、位置、形式属于规划与施工控制内容，是否合规需以审批文件与竣工验收资料为准；另一方面，消费者的核心关注点往往是“可视范围、采光、通风、压迫感”等体验指标，若销售环节将“可远眺、可越墙、可见公园”等表述作为卖点，即使实体合规，也可能因表达边界不清、示意图过于理想化而产生理解偏差，进而引发争议。 （影响） 从市场层面看，景观资源是改善型住宅的重要定价因素之一。“景观溢价”能否兑现，直接关系购房者对产品价值的判断与对企业信誉的评价。若展示信息与交付体验落差较大，容易引发集中维权、交易纠纷及舆情扩散，进而影响项目销售与区域市场预期。 从治理层面看，该事件涉及规划建设合规性、销售宣传规范性以及消费者知情权保障等多重维度。对相应机构来说，既要核查围墙、连廊等是否严格按审批及图纸建设，也要审视销售过程中的宣传资料、口头承诺、示意图标注等是否存夸大或易致误解的表述，推动形成“审批—建设—销售—交付”全链条一致的监管闭环。 （对策） 目前，市规划资源部门、普陀区市场监督管理部门以及普陀区绿化和市容管理部门已介入调查处理。下一步处置的关键在于“以事实和证据说话”： 一是核验规划与施工资料。围墙、连廊等构筑物的高度、位置、外形以及与建筑的相对关系，是否与审批方案、施工图纸、竣工资料一致，是否存在增高、位移或未按图施工等情形，需要通过现场勘验与资料比对形成结论。 二是核查销售宣传边界。对沙盘、宣传册、样板间说明、销售话术培训材料等进行调取，明确是否使用“景观房”等导向性表述，是否对可视范围作出实质承诺，是否缺少必要的限制说明，从而判断是否构成虚假宣传或引人误解的商业宣传。 三是推动纠纷多元化解。在事实查明基础上，鼓励通过调解、协商等方式尽快形成可执行方案。若确有宣传不当，应依法依规落实整改、赔付或补偿；若建设合规且已充分告知，也应通过信息披露与沟通机制，降低误解并完善后续销售提示。 （前景） 随着城市更新与滨水空间开发提速，“临河、临园、临绿”住宅需求持续增长，围墙、廊架、配套建筑等公共与半公共构筑物与住宅观景之间的关系将更为敏感。未来，行业应在三个上发力：其一，强化展示标准，示意图、沙盘、效果图对高度、遮挡、视线走廊应有更明确标注；其二，完善合同条款，将关键景观要素纳入可核验的文字约定或附件说明，减少“口头承诺”空间；其三，推动监管协同，对高溢价卖点加强抽查与事前提示，提升房地产营销合规水平，维护公平透明的市场秩序。
房地产交易金额巨大，消费者的信任往往基于开发商的宣传材料。此次事件提醒行业需继续规范销售行为，确保宣传的真实性，同时加强销售人员管理。购房者也应在购买前充分了解实际情况，必要时要求书面确认承诺。监管部门的调查将有助于厘清责任，保护消费者权益，促进行业健康发展。