问题——价格调整持续，短期改善与中期压力并存；2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但同比仍处于下行区间，表明市场调整速度有所放缓，但恢复基础尚未稳固。 分结构看，新建商品住宅方面，一线城市环比下降0.3%，与上月持平；其中上海价格稳定，北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。二线城市新房环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，与上月持平。 二手住宅方面，一线城市环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点；北京、上海、广州、深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。二、三线城市二手房环比分别下降0.5%和0.6%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。整体来看，二手房价格环比降幅收窄更为明显，成为本月数据的突出特征。 原因——供需调整、政策落地与结构性分化共同影响。环比降幅收窄，一方面反映部分城市价格已接近阶段性均衡，另一方面得益于稳市场政策的持续推进和交易环境的改善。近期多地出台降低交易成本、优化公积金支持、完善“保交楼”机制等措施，缓解了购房者对交付和资金链的担忧，市场观望情绪有所松动。 同时，住房需求呈现结构性分化：改善性需求更关注品质、区位和配套，人口净流入、产业支撑强的区域表现相对较好；而人口流出或产业基础薄弱的城市需求修复较慢，价格仍承压。二手房市场对预期变化更为敏感，挂牌量、成交周期及议价空间的变动往往更快体现在价格上。本月一线城市二手房降幅收窄，表明核心城市交易活跃度有所提升，但并不意味着趋势性反转。 影响——市场分化加剧，企业与地方需稳预期。同比来看，价格仍普遍下跌。1月一线城市新房同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点；其中上海同比上涨4.2%，北京、广州、深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。二、三线城市新房同比分别下降2.9%和3.9%，降幅均有所扩大。 二手房同比降幅更大：一线城市同比下降7.6%，降幅扩大0.6个百分点；北京、上海、广州、深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。二、三线城市二手房同比分别下降6.2%和6.1%，降幅略有扩大。 同比下行对居民资产负债表和市场信心均产生影响，尤其是二手房作为“以旧换新”的关键环节，其表现直接影响改善性需求的释放节奏。房企销售回款仍需依赖交付能力、产品竞争力和区域布局；地方政府则需稳住市场预期，为经济平稳运行提供支撑。 对策——联合推进“保交付、去库存、稳预期、促转型”。当前需因城施策精准发力： 1. 夯实交付底线，强化资金闭环管理； 2. 优化公积金、税费等政策工具适配性； 3. 完善二手房交易服务与金融配套； 4. 推动住房供给向品质提升转型； 5. 库存压力大的城市可统筹保障房建设与城中村改造。 前景——环比改善释放积极信号，但走势仍取决于需求修复与政策效果。1月数据显示市场最剧烈的下行阶段可能已过去，核心城市出现企稳迹象。然而同比跌幅仍在扩大，说明修复仍需时间。若交付风险继续缓解、居民收入预期改善且政策精准匹配需求，成交量有望回升并带动价格趋稳。但在人口流动和库存差异较大的背景下，“一城一策”的分化格局将持续。
当前房地产市场正从快速下行转向缓慢修复阶段。环比降幅收窄是积极信号，但同比下行表明恢复仍需政策支持和时间沉淀。各线城市的分化提醒我们未来市场表现将更取决于基本面和政策环境全国性判断已不适用深化市场化改革因城施策方能推动市场走向理性均衡