马年春节刚过，上海楼市就迎来了政策大礼包，“开工利是”着实给了大家一个惊喜。2月25日多部门联合发了“沪七条”，在限购、公积金、房产税这三个方面下了功夫。记者在一线了解到，政策出来的第一天咨询的人就多了不少。业内人士都说这次动作大、很精准，是为刚需、改善还有置换这三类人量身定做的，正好切中了市场的痛点，能让新房和二手房都热起来，流动性压力也能减轻。 限购方面最让市场眼馋。非沪籍家庭买外环内房子的社保门槛从三年降到了一年，连缴三年的还能在外环内再买一套。58安居客研究院院长张波看数据看得清楚，2025年上海一二手房客户重叠才8.7%，到了2026年1月降到8.5%，新房和二手房的需求完全不一样。新政把门槛降到一年，正好让新市民和人才更容易买房，也把二手房市场急需的刚需给释放出来了。看58安居客的平台，找房的人多了4.7个百分点，挂牌量却只涨了1.72%，说明需求确实被堵住了。 社保满三年能多买一套的政策也很贴心。上海中原地产的分析师卢文曦说，这给改善型买家多了一张“房票”。过去外地户口想换房只能先卖后买，现在可以先买后卖，甚至直接拿下第二套房。还有个新变化是把居住证也给纳入了购房资格的认定体系。上海易居房地产研究院副院长严跃进解释说，以前很多在上海工作却没交社保的人没法买房，现在只要居住证满五年就能买一套。这就是说以前的规则是看社保年限，现在也可以看居住证年限。 公积金方面的优化力度也不小。新政把首套房公积金贷款的最高额度从160万提到了240万。如果家里有好几个孩子或者买的是绿色建筑，还能上浮35%，单笔最高能贷到324万，这是全国最高的了。广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，现在买房的主力军是刚需和刚改的家庭，对价格特别敏感。上海300万以下的二手房占了65%，324万的额度刚好能覆盖这些家庭，很多人甚至都不用再借商业贷款了。 除了额度提高，“认房不认贷”的政策也落地了。名下没房子或者只有一套已结清贷款的家庭再买房还能用公积金贷款。严跃进觉得这是给置换家庭更多支持，能让改善型需求释放出来。对于多子女家庭，新政把二套房公积金贷款额度上浮20%的优惠政策给扩大了。张波认为这是在配合多子女家庭的居住升级需求。 个人住房房产税的调整则是低调中带着精准。新政规定沪籍家庭子女成年后买的新房子如果是家里唯一的一套房子就不用交房产税了。中指研究院上海数据总经理张文静觉得这减轻了青年家庭第一次买房的负担。同策研究院联席院长宋红卫也认为这是在配合年轻人结婚成家的节奏。 大家对后面的走势都很看好。严跃进觉得政策会让楼市的各个市场转起来形成良性循环。比如非沪籍家庭买了二手房就会去挂牌置换新房，这样新房就能去库存了。“新政是稳住楼市的一个好抓手”，张文静提到了政策对经济复苏的长远好处。