问题——调整期如何把“观望”转化为有效需求 近年房地产市场进入深度调整阶段，居民购房更趋理性，产品力与性价比成为决定性因素。在广东江门，不少购房者走进样板间会听到“这部分不算面积”的介绍：飘窗、阳台、入户花园等空间经过优化设计，提升了可使用面积与居住体验。此类“空间增量”并非个别项目的营销话术，而是当地以规划制度引导产品迭代的结果。如何在市场波动中稳住预期、以更高质量供给释放改善需求，成为江门楼市破题方向。 原因——规划制度“做减法”，居住品质“做加法” 回溯至2022年，面对市场下行压力，江门并未简单依靠短期刺激，而是从供给端发力，通过规划政策让利促品质提升：率先明确飘窗、合理比例的阳台、入户花园等不计入容积率，为高得房率与多功能空间提供制度支撑。随后三年，当地优化房地产政策。2025年出台的《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》更细化规则：住宅阳台、入户花园投影面积总和不超过标准层总面积18%的部分可不计容；净高不超过2.1米、进深不超过0.8米的飘窗不计容；首层停车库以及移交政府的公共配套设施等不计容。通过在合规边界内“精算空间”，江门逐步形成具有地方辨识度的“好房子”规划标准体系。 在规划引导之外，当地还探索“机制—引导—支持”的组合拳，如装修价与毛坯价并行、鼓励“菜单式”装修，增强供需匹配的灵活性，减少一次性装修投入带来的决策门槛，推动产品从“卖面积”向“卖体验”转变。 影响——新规产品显现溢价，市场用销量与价格投票 政策效应很快体现在项目端。以蓬江区某改善型项目为例，其在新规框架下强化户型与空间组织，入市后短期内实现较快去化，并以明显高于周边的成交价格体现出产品溢价。更具代表性的是整体数据：江门市住房和城乡建设局数据显示，截至2026年2月，全市在售、适用规划新政的项目达34个；2026年1—2月，新规产品新增供应2405套，占全市供应量57.1%，销售1019套，占全市销售量31.1%；新规产品网签均价9069元/平方米，高于其他产品的7266元/平方米。第三方研究亦显示，新规产品去化率与均价整体优于传统产品。 这表明，在市场承压阶段，改善需求并未消失，而是对“居住效率、功能复合、场景体验”的要求显著提高。规划制度把部分可用空间“还给居住”，在不突破公共利益与建设安全底线的前提下，提高了购房获得感，进而形成有效购买力的再聚集。 对策——从“空间红利”转向“品质竞争”，警惕同质化与成本挤压 随着新规项目集中放量，新的矛盾也开始显现。在江门部分片区，多个4.0住宅项目相继入市，产品卖点高度相似：高赠送面积、江景资源、智能化配置等趋于同构，消费者对差异化体验的感知减弱，决策周期拉长。同质化竞争不仅可能压缩企业利润，也容易引发“重包装、轻品质”的倾向。 此外，随着行业进入精细化发展阶段，土地、建安、融资、交付等综合成本约束更趋明显；若单纯依赖“多送面积”打造卖点，边际效应将递减。对此，业内建议进一步把政策优势导向综合品质提升：一是推动产品差异化，围绕适老化、儿童友好、绿色低碳、隔声与耐久、精装交付品质等形成可量化指标；二是把公共服务与社区配套作为“第二增长曲线”，通过幼托、养老、口袋公园、慢行系统等提升片区吸引力；三是强化工程质量与交付监管，防止“高得房率”挤占必要功能空间，确保安全、采光、通风、消防等底线要求；四是鼓励企业在运营服务上发力，提升物业与社区治理水平，形成长期口碑。 前景——以制度创新巩固城市竞争力，推动房地产向新模式转换 从全国视角看，“好房子”建设已成为房地产发展新模式的重要方向。江门的探索说明，稳定市场并不等同于短期刺激，更关键的是以制度设计引导供给升级、以高质量产品承接真实需求。下一阶段，江门若能在坚持“房住不炒”定位、严守规划与安全底线的基础上，把“空间优化”延伸到“功能优化、服务优化、能耗优化”，并与产业导入、人口集聚、交通改善共同推进，有望将阶段性政策红利沉淀为长期城市居住竞争力。
江门的探索折射出中国房地产转型的深层逻辑——当行业从规模竞争转向质量竞争，只有通过制度创新释放供给端活力，才能实现供需的高水平平衡；其经验不仅为三四线城市去库存提供了可借鉴的路径，也提示城镇化下半场需要建立"政策—市场—产品"之间更精密的联动机制。如何在保持政策连续性的同时培育差异化竞争力，将是房地产高质量发展绕不开的核心命题。