九龙仓置业，在2025年的账目上给股东们丢了个大包袱，净亏损居然有42.57亿港元。它刚发布的这份财报显示，虽然在截至12月31日的那个年度里，基础净盈利涨了5%，达到了64.56亿港元，主要是因为省下了一笔财务支出，但情况也没好到哪儿去。投资物业这块儿倒是争气，盈利也涨了7%，收了62.38亿港元。 可是，如果把今年新增的那笔投资物业重估减值净额也算进去，情况立马就变了。股东们今年要面对的不是赚钱，而是亏钱，亏损总额变成了42.57亿港元（去年还赚了8.91亿港元）。不过话说回来，公司还是有点良心的，把第二次中期股息涨了10%，变成了每股0.66港元，全年总共能拿到1.32港元。 收入方面呢，集团在2025年整体少收了1%，只有128.15亿港元；营业盈利也缩水了4%，变成93.49亿港元。投资物业这块收入也跌了1%，到了106.53亿港元；营业盈利也掉了2%，是89.04亿港元。反倒是酒店这块有点意外，收入涨了6%，达到16.31亿港元；营业盈利更是猛增54%，达到1.52亿港元。 在投资物业和酒店的分部里头，“海港城”（加上酒店）这两个地方的总收入也涨了1%，到了92.24亿港元；营业盈利也涨了1%，到了72.44亿港元。这两个数字分别占了整个集团收入的72%和营业盈利的77%，是块超级大蛋糕。 反观发展物业这块就有点惨了，收入直接跌了24%，只剩1.16亿港元；还亏了2100万港元的营业亏损。好在投资的营业盈利（主要是收股息）还算争气，涨了1%，拿到2.83亿港元。 最后说一下投资物业的估价情况。集团给这些物业算了个独立价，总价值是2117亿港元；结果算下来减值了5%，也就是105.88亿港元；没变现的估值亏损让股东们背了105.28亿港元的包袱。