上海市第十六届人大四次会议发布的政府工作报告明确，2025年全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计达到61万套（间）。为深入增加保租房供给，上海市于2月2日正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，这是住房保障制度创新的又一举措。 从试点区域看，浦东新区、静安区、徐汇区结合各自实际制定了实施方案。浦东新区遵循“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。该区重点面向有置换需求的产权人，租售比高、保租房供需矛盾较突出的区域，以及居住配套较成熟的片区优先选购。收购工作由区级收购主体按照市场或评估结果自主开展，购房款参照房票形式进行监管，保障资金安全。 静安区成立由区政府分管领导牵头、有关部门参与的工作专班，明确由静安置业集团下属两家区属保障性住房公司作为指定实施主体。该区房源筛选重点面向有置换本区商品房意愿的成套小户型二手住房，优先布局在重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，提升房源布局与配套匹配度。 徐汇区由区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，完成标准化装修配置后作为保租房供应。该区由房管、财政、国资等部门组成工作专班推进，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，保障收购工作推进。 在资金筹措机制上，三区均建立多元化融资体系。静安区形成“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，坚持中长期资金平衡原则，将保租房租金收益用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的闭环。徐汇区则通过区级财政资金引导与银行融资补充，为收购工作提供稳定资金支持。 作为金融支持方，建设银行上海市分行表示，将定制专项方案，围绕融资安排、资金监管、个人住房按揭、科技人才服务等，提供全周期、多层次的金融服务，支持试点项目推进。 这个举措也被视为对市场的积极回应。上海中原地产市场分析师指出，国有主体以合理价格收购老旧小区房源具有积极意义。与个人挂牌出售相比，政府收购流程更集中、周期更短，有助于加快存量房流转，带动市场需求。同时，也能提前释放居民改善型需求，为有置换意愿的产权人提供更直接的退出渠道。 从市场表现看，上海二手房市场已出现回暖迹象。根据上海房产交易中心数据，1月上海二手房网签成交22834套，创近5年同期新高。上海链家研究院数据显示，1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上年1月上涨25%，并已连续第三个月成交超过2.2万套。上海链家研究院负责人表示，二手房成交价已出现“止跌”信号，连续两个月结束下行趋势，市场成交不再主要依赖“以价换量”，刚性需求持续释放。 二手房收购试点启动，既回应了阶段性市场需求，也为完善住房保障体系提供了补充。通过将符合条件的二手房源纳入保租房供给体系，一上满足新市民、青年人及大学毕业生的租赁需求，另一方面为有置换意愿的产权人提供出口，形成“供给端增加、需求端释放”的双向互动。
从“大拆大建”到“存量焕新”，上海此番改革是对“人民城市”理念的落实，也为高房价背景下住房保障体系创新提供了新的路径。当保障房供给与市场流通机制形成正向互动，不仅有助于缓解特定群体的住房压力，也可能推动城市居住结构的优化，让民生工程更好发挥稳定支撑作用。未来政策扩围时，仍需在政府引导与市场机制之间把握好尺度，让“居者有其屋”的目标实现得更稳、更可持续。