要说墨尔本的房地产市场，最近算是真的不景气了。上周一场拍卖下来，清盘率竟然跌到了59%，眼看就要跌破那个大家公认的60%平衡点了。这种行情可把那些卖家急坏了，不少房子直接被当成了“弃儿”。 大家都看得出来，现在买家买房越来越谨慎了。一来房贷利息高，二来全球经济也不太稳，这双重压力压下来，谁都不想碰那些需要大修的或者定价离谱的房子。要是你手里有那种要翻修或者价格虚高的物业，现在想脱手那可是难上加难。 咱们先来说说为啥这么多房子卖不出去。市场观察人士分析说，流拍的原因主要有三点：要么是房子本身有硬伤，要么是卖家心里的价位定得太高，还有一部分买家是因为手头紧，不够资格申请政府的购房援助。 Wendy Chamberlain这位买家代理就说了，现在的市场简直就是两级分化得厉害。那些价格在100万澳元以下的入门级房子，因为有政府那个“5%首付计划”顶着，在拍卖场里照样抢手得很。反过来看那些面积大、价格贵的豪宅，现在面临的流拍压力可就大多了。 她说现在生活成本涨得太凶，买家对钱袋子看得分外紧。要是像联排别墅这种还没有客房这种关键功能的房子，那吸引力肯定大打折扣。Chamberlain还给大家分享了个最近在Port Melbourne捡漏的真实案例：因为现场没人出价直接流拍了，她马上抓住机会在场外商谈，最后以包含建筑和害虫检查为条件把这单生意给锁定了。 Marshall White集团的销售总监John Bongiorno也吐槽说，现在定价太高是最大的问题。他强调说虽然这些房子最后总能卖出去，但市场对价格那是相当敏感的。“100万澳元以下的首置区间”现在可是市场上最强劲的一股动力。 与此同时，翻修成本不断上涨也把买家的信心给动摇了。Bongiorno提到因为建筑行业的成本和工期都有很大的不确定性，那些需要再次装修的房子往往会被买家变相压价。“只要价格定对了”，房产肯定能卖出去。 高端房产代理Emma Bloom的看法也很有意思，她说现在的市场上大家都开始喜欢那种“拎包入住”的房子了。因为买家们都不愿意去折腾那些又贵又麻烦的翻修工程，“只要带个衣服就能住进去”的高品质住宅在竞争中肯定更有优势。 在高端市场那边也有新动向了，“越来越多的房产”开始绕开公开拍卖这种方式。他们转而采用意向书（EOI）或者Boardroom Auction这种方式来卖房。Ray White维州及塔州首席拍卖师Luke Banitsiotis观察到一个挺有趣的现象：部分业主的心理价位还停留在去年底那个水平上呢。 他认为与其说是房型有问题，“不如说是业主类型导致了流拍”，有些业主到现在还在固执地坚守三四个月前的估价标准。Banitsiotis给卖家提了个建议：“你得通过代理提供的实时数据来支撑你的估价”，而且要根据看房时候的人流量及时调整心态。要是来看房的人寥寥无几，“你必须意识到自己定价有偏差了”，然后果断下调你的预期才行。 至于给买家的建议也很实在：“哪怕场面看起来很冷清你也别犹豫”，“要勇于出价”。“一旦房产流拍了”，“第一个出价的人就有优先权可以进行排他性谈判”，“这样能避免你在拍卖结束后陷入二次竞争的被动局面”。