问题——行业深度调整背景下，房企普遍面临销售波动、利润承压和资产周转放缓等考验；华润置地2025年营收同比小幅增长，但股东应占净利润与核心净利润均出现不同程度下滑；开发销售业务结算毛利率仍处相对低位，成本与售价之间的“剪刀差”压力尚待缓解。在新的竞争格局下，如何在“稳规模”和“提质量”之间取得平衡，成为企业“十五五”布局的关键命题。 原因——一上，房地产供需关系与区域分化持续加速，核心城市、核心板块的资源稀缺性继续凸显；另一方面，过去依赖高负债、高周转、高杠杆的增长模式难以延续，行业正转向“产品力、经营力、资金力”并重。华润置地管理层业绩会上判断，2026年土地市场仍将呈现结构性分化，供地将更集中于核心城市的优质区域。基于此，企业需要更严格的投资纪律、更高效的存量处置以及更稳健的现金流结构，以应对周期波动。 影响——从经营数据看，华润置地开发销售业务仍是基本盘：2025年签约销售额2336亿元、签约面积922万平方米，规模保持行业前列；一线城市销售占比提升至45%，显示资源与销售重心继续向高能级城市集中。投资端，公司全年获取项目33个，权益投资673.7亿元，近八成投向北京、上海等核心城市。更值得关注的是，公司通过专项债收储、股权退出、土地置换等方式推进资源换仓，盘活土储约250亿元，有助于减少低效库存占用、优化项目结构并提升资金周转质量，为后续利润修复留出空间。 对策——围绕盈利修复与模式转型，公司提出以“三条增长曲线”合力推进：第一条增长曲线聚焦开发销售，强调进入“单盘效益”时代，要求提升周转质量与确定性，重点深耕一线和强二线城市，同时在具备产业支撑的价值洼地审慎布局，力争实现“拿地更精准、产品更适配、单盘更赚钱”。第二条增长曲线指向经营性不动产的收租业务，被定位为利润与现金流的重要支撑，以更稳定的经营收入对冲市场波动。第三条增长曲线为轻资产管理的收费型业务，强调通过管理输出、品牌与运营能力实现更轻的资本占用，拓展增长空间。财务管理层同时给出毛利率改善路径：以精准投资与产品打造带动开发业务毛利修复；巩固不动产涉及的业务优势并保持较高毛利水平；推动第三曲线与主业协同，带动整体毛利水平回升，并指出在市场企稳背景下毛利率有望在现有基础上改善。 前景——从外部环境看，随着房地产市场“止跌回稳”政策持续落地，核心城市的供需两端有望率先修复，但区域分化仍将长期存在。对华润置地而言，下一阶段的重点在三上：其一，坚持稳健投资与多元化获取土地资源，降低拿地成本，提升项目安全边际，并适度关注收并购机会；其二，持续推进存量盘活，减少低效资产对现金流与利润的拖累；其三，以经营性不动产与轻资产管理增强穿越周期能力，推动从规模竞争转向能力竞争，从一次性开发收益走向“开发+运营+服务”的复合收益结构。若上述策略落实到位，企业盈利波动有望收敛，现金流稳定性有望增强，并为“十五五”期间的高质量增长奠定基础。
房地产进入新发展阶段，企业比拼的不再是“冲规模的速度”，而是“稳经营的能力”。华润置地以资源换仓优化资产底盘、以三条增长曲线重塑盈利结构的思路，反映了行业从高杠杆扩张转向精细化运营与多元化能力建设的共同趋势。面对结构性分化的市场，只有把项目做实、把现金流做稳、把风险管控做细，才能在新周期中获得更可持续的增长空间。