问题——城市更新进入“深水区”，硬骨头集中显现。随着城市化从“大拆大建”的增量扩张转向“精细化治理”的存量提升，城市更新成为改善民生、优化功能、传承文脉的重要抓手。但在不少核心城市，越到后期越难推进：可快速出效益的地块逐步减少，遗留的多为城中村、棚户区等基础薄弱片区，往往同时叠加产权复杂、设施老化、公共安全隐患突出等问题，改造迫切却“难算账”。 原因——传统开发逻辑与现实条件发生错位。张谨结合一线观察认为，过去依靠土地快速出让、集中开发形成资金回流的模式，在当前房地产市场和财政收支结构变化背景下边际效应减弱；同时，存量地块用途调整弹性不足，公共服务与市政配套补短板投入大、周期长，导致资金平衡难度上升。加之部分区域人口结构与产业结构调整加快，单纯依赖“拆迁—出让—开发”的路径，已难以适配高质量发展的要求。 影响——若缺乏新工具，更新节奏易失衡、民生短板难补齐。张谨在调研苏州小河浜城中村时看到，该区域房屋多建于上世纪八十年代，建设标准偏低、基础设施陈旧，与周边城市功能形成落差，居住安全与生活品质问题突出。此类片区若长期“拖而不改”，容易形成公共安全风险点，也会制约城市空间品质提升与公共服务均衡配置。反之，若仅以短期收益为导向推动改造，则可能出现供需错配、建设节奏过快、资金链承压等新问题。 对策——以“时间换空间、存量换增量”，探索更可持续的更新机制。围绕“让城市学会休养生息”的思路，张谨提出，城市如同生态系统，需要在更新中保留必要的过渡安排与弹性空间：一是对确无保留价值、居住安全隐患突出的片区，可探索运用超长期资金工具支持多元化安置方式，提升改造推进效率，稳定居民预期；二是对短期难以实现整体平衡的区域，可通过阶段性、过渡性利用满足基本公共服务与生活需求，在条件成熟时再实施整体提升，避免“一拆了之”造成空间闲置与资源浪费；三是完善存量更新中的土地用途优化与功能复合机制，支持公共服务补短板与产业导入联合推进，提高片区自我造血能力；四是鼓励依法合规的多渠道投融资与收益统筹，提升更新项目的可持续性与抗风险能力，使民生改善与经济可行形成闭环。 前景——以人为本的更新将成为城市竞争力的关键变量。当前，国家层面对新型城镇化和城市更新作出系统部署，强调“控增量、去存量、优供给”，各地也在加快从“建新城”转向“提品质”。业内人士认为，未来一段时期，城市更新的成效将更多体现在公共安全韧性、生活便利度、产业承载力与文化延续性上。以弹性策略统筹时序、空间与资金，有助于把“难算账”的硬骨头转化为补短板、提能级的突破口，推动更新从单点工程转向系统治理。
城市发展如同生命成长，不能永远高速扩张。在从增量到存量的转型中，我们需要调整发展思路，给城市“休养生息”的空间。张谨的建议提醒我们，解决城市更新难题的关键在于制度创新和资源优化，让每一寸空间发挥最大价值。这不仅是从“造城”到“修城”的智慧升级，更是城市可持续发展的必由之路。