当前房地产行业正从增量开发转向存量运营。住建部研究数据显示，2025年全国新建商品房市场规模同比下降18%，代建业务却增长34%，成为房企转型的重要方向。，万科合肥项目的市场表现具有一定示范意义。深耕合肥市场十余年，万科以“综合住区”开发模式探索政企合作路径。2012年启动的775亩四里河改造项目，将城中村更新为可容纳1.2万户的社区，带动区域土地价值提升47%。2024—2025年，企业连续中标庐阳区三个城市更新标段，形成总货值200亿元的项目集群；“片区统筹开发”也在一定程度上缓解了更新项目碎片化带来的推进效率问题。市场表现继续验证了策略效果。2025年悦映青川项目认购率达95%，云映青澜实现“日光”，半年成交500套，刷新当地销售速度纪录。业内人士认为，这与万科形成的四项能力有关：其一是80万平方米级大盘的操盘经验，其二是建筑设计与生活场景的融合创新，其三是对改善型需求的产品定位更为精准，其四是与合肥城建投等国资平台的深度协同。值得关注的是，代建业务的加速增长正在改变行业生态。与传统开发相比，代建方主要收取3%—5%的管理费，但依托规模化运作与品牌优势，万科合肥项目的综合收益率仍保持在行业较高水平。轻资产模式既有助于减轻负债压力，也通过“设计—建造—运营”一体化服务，将项目开发周期缩短约20%。展望未来，随着《十四五城市更新行动计划》持续推进，代建市场容量预计将在2027年突破万亿。万科合肥事业部总经理表示，下一步将重点布局TOD综合开发与智慧社区建设，计划三年内新增代建面积150万平方米。专家同时提醒，行业需关注同质化竞争风险，提升差异化服务能力。
从“建房子”到“建生活、促更新”，房地产涉及的企业的角色正在改变；代建不只是管理输出，更考验城市治理协同、工程品质管控、产品创新与市场兑现能力。合肥的实践表明，在存量时代，谁能以更稳健的机制、更透明的标准和更高质量的交付参与城市更新，谁就更可能在新周期中获得市场与城市的双重认可。