2月10日,新城控股集团股份有限公司发布经营数据公告显示,今年1月公司商业运营板块实现总收入约12.01亿元,较上年同期增长3.36%。与此形成对比的是,公司地产开发业务当月合同销售金额约7.14亿元,同比下降29.79%,尽管销售面积增长27.85%至14.78万平方米,但销售均价明显下行,反映出房地产市场持续承压的现实。 该业绩分化凸显了新城控股当前面临的双重挑战:一方面,传统地产开发业务行业深度调整期遭遇销售困境;另一上,商业运营板块虽保持增长态势,但需承担更大的集团盈利支撑责任。数据显示,截至2025年三季度末,新城控股总债务规模达525亿元,债务结构中经营性物业贷占比66%,境内抵押公开市场债为主,美元债约占10%,开发贷仅20亿元。尽管平均融资成本已降至5.5%左右并呈逐年下降趋势,但一笔本金4亿美元的境外债券将于今年5月到期,对公司流动性管理构成考验。 为应对即将到来的偿债压力,新城控股近期在中国香港面向基金、银行等金融机构举行非公开路演活动,系统阐述融资策略调整方案。公司管理层表示,在融资成本合理的前提下,计划对到期美元债进行部分再融资,其余部分则动用境内资金偿还,以平衡境内外融资结构,降低汇率波动风险。 更具战略意义的是,新城控股提出2026年发行多层次REITs类产品的计划。公司透露,目前正在评估总额最多达80亿元的资产包,融资所得将专项用于置换高成本短久期债务,特别是美元债和开发贷等,转向期限8至15年的低成本资金或股权类资金。这一举措若能顺利实施,将显著改善公司债务期限结构,缓解短期偿债压力,同时降低整体融资成本。 支撑这一融资战略的核心资产是新城控股旗下的吾悦广场商业综合体。截至2025年末,公司已开业及在建吾悦广场共207座,其中已开业178座,总面积达1652万平方米。2025年全年含税租费总收入达141亿元,同比增长10%,商业板块毛利率超过70%,占集团毛利总额的77%,已成为集团利润的主要来源。同店租费同比增长约5%,主要得益于运营能力提升、商户结构优化与存量广场改造升级。 有一点是,截至去年三季度末,新城控股已将134座吾悦广场用于抵押融资,融资余额约440亿元,抵押率超过40%。尚未抵押的商场估值约100亿元,理论上可新增债权融资40至50亿元,为公司提供了一定的融资腾挪空间。不过,高抵押率也意味着资产流动性受限,未来融资弹性将主要依赖REITs等权益类工具的创新运用。 展望未来,新城控股计划每年新增拓展约10座吾悦广场,同时尚有20余座未开业商场将陆续投入运营,持续释放租金收入增量。在房地产行业从增量开发转向存量运营的大背景下,公司正加速向"轻资产+重运营"模式转型,通过提升商业资产运营效率和资本运作能力,构建可持续的盈利模式。
新城控股的转型反映了房地产行业从开发向运营的转变。具备优质商业资产和金融创新能力的企业或将获得竞争优势。其REITs探索若能成功，不仅优化自身债务结构，也将为行业提供有价值的参考。（全文共计750字）