一起看似普通的二手房委托销售纠纷，因中介人员擅自入住空置房屋而引发法律争议。
浦东法院的判决书显示，业主李先生2023年口头委托中介小杜出售其与王女士共有的空置房产，但未签订书面合同。
2025年4月，王女士意外发现小杜已在房屋内实际居住一年，遂联合前夫提起诉讼。
案件争议焦点在于代理权限的边界认定。
法院审理发现，虽然李先生曾同意小杜保留钥匙以便带看，但燃气费记录显示2024年3月至2025年3月间有持续使用痕迹，与小杜"偶尔过夜"的陈述矛盾。
胡雪梅副庭长指出，中介的居住行为已超出"为售房必要"的合理范围，构成越权代理。
此案暴露出二手房交易中的多重管理漏洞。
业主方面存在三大疏失：未签订书面委托协议、未定期查验房屋状况、未与其他共有人充分沟通。
中介行业则反映出部分从业人员职业操守缺失问题。
判决结果体现了司法实践的平衡考量。
法院虽认定侵权成立，但未全额支持业主7.2万元的索赔请求，而是综合房屋实际空置状态、市场行情及业主管理责任等因素作出裁量。
这种处理既维护了产权人合法权益，也避免了过度惩戒。
行业专家建议，业主委托售房时应做到"三个必须"：必须签订书面合同明确权限、必须定期核查房屋状况、必须保留钥匙管控记录。
上海市房地产经纪行业协会近期将开展职业道德专项整顿，重点查处"飞单""私占房源"等违规行为。
二手房交易的顺畅运行离不开信任，但信任不能替代规则。
把授权写清楚、把钥匙管住、把证据留好，是减少纠纷的基本功。
对从业者而言，守住代理权限的边界既是法律底线，也是职业信誉所在；对房东而言，规范委托与日常管理同样是对自身权益的有效保护。
司法对越权占用行为的明确裁判，提示社会各方以更成熟的契约意识与合规意识，共同维护公平有序的市场环境。