公募REITs市场面临流动性压力的阶段，华夏华润有巢REIT的创新扩募具有标志性意义；其背后，是监管部门与市场主体围绕“资本市场更好服务实体经济”所进行的一次务实探索。市场数据显示，截至1月中旬，我国已上市REITs产品达40只，总市值突破1200亿元。但二级市场波动加大、部分产品跌破发行价，说明制度供给与流动性机制仍需完善。此外，现有REITs普遍规模偏小，难以满足机构投资者的配置需求，也在一定程度上影响了市场的继续做深做广。 根据上述问题，证监会及交易所近期优化REITs制度安排。华夏华润有巢REIT扩募方案获得支持，主要突破体现在三上：引入原持有人优先配售机制，更好保护存量投资者权益；采用市场化询价定价，尽量降低对二级市场价格的扰动；通过优质资产分步注入，提升基金的运营效率与规模基础。这个做法为存量REITs扩募提供了更清晰、可操作的路径。 从实施效果看，本次扩募资金将用于收购上海闵行区有巢马桥保障性租赁住房项目，使该REIT底层资产覆盖松江、闵行两大产业集聚区，布局更完整。业内人士认为，“投资—运营—扩募”的循环模式，一方面回应了保障性租赁住房项目对长期资金需求，另一方面也有助于为投资者提供相对稳定的现金流回报。 值得关注的是，此次实践发生保障性租赁住房加快推进的政策窗口期。“十四五”规划纲要提出，加快发展保障性租赁住房是完善住房保障体系的重要举措。以上海为例，当地租赁住房市场规模已超千亿元，但专业化、机构化运营比例不足10%，通过REITs等金融工具提升运营效率与资源配置水平，仍有较大空间。 市场人士普遍认为，本次扩募成功释放了积极信号：既体现出优质租赁住房资产的市场认可度，也为REITs市场带来新的增长动能。业内预期，这一模式可能形成三重示范效应：带动更多具备储备资产的REITs启动扩募；改善市场流动性结构；推动形成更科学、更可验证的估值体系。 面向未来，专家建议从三上继续完善REITs市场机制：优化税收优惠等配套政策，降低交易成本；完善信息披露标准，提高透明度与可比性；加强投资者教育，培育长期投资与价值投资理念。只有市场生态更健康，REITs才能更好发挥盘活存量资产、服务实体经济的功能。
公募REITs的生命力，既来自优质资产的持续供给，也来自制度安排对市场信心的支撑与对投资者权益的保护。向原持有人配售的扩募实践，为“如何扩容中保持稳定、在创新中守住底线”提供了可观察的样本。随着更多可复制经验落地，公募REITs有望在盘活存量、引入长期资金、提升基础设施运营效率各上发挥更大作用，为高质量发展注入更可持续的资本动力。