农村不动产登记是夯实农村产权制度的重要基础。
近年来，广东持续推进房地一体农村不动产登记发证工作，取得阶段性成效，但因历史形成的权属不清、手续缺失、规划不完善等问题，仍有大量宅基地和集体建设用地难以按现行政策完成登记，影响群众财产权益确认，也制约农村资源资产价值显化和要素顺畅流动。
为此，广东省自然资源厅、省农业农村厅联合出台《若干意见》，为化解历史遗留问题提供制度化路径。
一是直面问题，明确处置边界与规则框架。
《若干意见》聚焦宅基地、集体建设用地登记中的“卡点”“堵点”，对申请登记范围、申请主体作出明确安排，并以两个时间节点划定政策适用边界：以2020年3月23日作为处理农村宅基地不动产登记历史遗留问题的时间界点，以2022年8月1日作为处理集体建设用地不动产登记历史遗留问题的时间界点。
同时，对经批准使用集体土地建设的中小学校、幼儿园、养老服务设施、宗教活动场所、医疗文化等公共（用）设施涉及的不动产登记历史遗留问题，提出可参照执行，体现对公共服务保障的制度回应。
二是分析原因，历史欠账与现实需求叠加。
农村建房用地管理在不同阶段经历制度变迁，早期存在审批资料不完整、测绘底图不统一、房地信息不匹配等情况；部分地区村庄规划衔接不足，宅基地使用边界、建筑现状与登记要求之间出现差距；加之农村人口流动、宅基地流转不规范等新情况，导致“事实占有使用”与“法定登记条件”之间形成断层。
数据显示，截至2025年12月底，广东具备房地一体发证条件的宅基地已登记发证863.61万宗，但仍有超过六成宅基地不符合房地一体登记条件，凸显以分类处置方式打通历史遗留堵点的紧迫性与必要性。
三是评估影响，既关乎民生底线也关乎改革推进。
登记难直接影响农户权属确认和依法处置，容易引发纠纷，削弱群众对产权稳定性的预期；从发展角度看，权属不明限制了农村资源向资产、资产向资本的转化，影响金融服务、基础设施建设、公共服务设施完善等工作的推进。
随着“百县千镇万村高质量发展工程”和乡村振兴战略深入实施，完善农村不动产登记制度，有助于夯实产权底座、提升治理效能，为乡村产业导入和要素配置提供更稳定的制度环境。
四是提出对策，分类施策与底线约束并重。
《若干意见》在借鉴兄弟省份做法和既有国有土地登记处置经验基础上，针对宅基地与集体建设用地分别提出处理原则：宅基地方面创新提出登记“三级审核确认”原则，通过分级把关、逐级核实来提升权属确认的严谨性与可追溯性；集体建设用地方面提出“按现状登记”等原则，强调尊重历史形成的客观状态，在符合政策要求前提下推动登记落地。
与此同时，文件明确要求各地落实属地责任，建立“政府主导、部门联动”机制，制定符合本地实际的操作细则和表样式，推动政策可操作、能落地、可核查。
更重要的是，政策强调“守牢底线”，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化。
对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、社会资本下乡借宅基地建设别墅大院和私人会馆、以流转之名圈占或买卖宅基地、违法违规合作建房、“小产权房”，以及违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，明确“一律不得登记”。
这一规定既回应社会关切，也释放出依法治理、规范秩序的强烈信号，有利于维护农村土地管理制度的严肃性，避免“先违规后补证”的错误预期扩散。
五是展望前景，从“能登”走向“善治”。
从政策衔接看，广东此前已就国有建设用地不动产登记历史遗留问题出台指导意见，提出多类处置措施，为城市、城镇领域化解历史遗留问题提供依据；此次进一步延伸到农村不动产领域，标志着历史遗留问题化解范围持续扩大，政策红利更广泛覆盖农村地区。
下一步，关键在于加强政策宣讲解读、统一执行口径、提升基层审核能力与数据治理水平，把“分类处置”转化为可复制、可推广的治理流程。
同时，应在严守耕地保护和生态红线的前提下，推动登记成果与规划建设、基层治理、公共服务供给相衔接，使产权明晰真正转化为乡村发展的制度动能。
农村不动产确权工作既是民生工程，更是乡村振兴的基础性改革。
广东此次政策创新不仅解决历史欠账，更着眼未来发展，通过产权制度突破为农业农村现代化注入新动能。
在城乡融合发展的大背景下，如何平衡严格监管与便民利民、历史问题与现实需求的关系，仍需在实践中持续探索。
这项改革的深入推进，或将为中国农村土地制度改革提供新的"广东样本"。