问题——市场进入“低门槛”与“强分化”并存的新阶段。近期，从降低首付比例到优化贷款政策，多项措施陆续落地，居民购房资金门槛明显下降。但市场并未因此出现全面普涨。城市能级、产业支撑、人口流向和住房品质的差异，正放大成交与价格的结构性分化：部分核心城市的核心板块出现回暖迹象，而人口净流出地区和外围板块仍然承压，交易活跃度偏弱。 原因——政策取向、需求结构与库存压力共同作用。一上，稳市场、促需求政策持续加力，首套住房首付比例下调至15%，叠加5年期以上LPR维持较低水平，部分城市此基础上更下调实际执行利率，提升居民合理住房消费能力，带动首置与改善需求释放。另一上，房地产从过去高周转、高杠杆的扩张阶段转向存量时代，人口与产业继续向都市圈、城市群集中，住房需求从“有没有”转向“好不好”，不同城市、不同板块的吸引力差距随之拉大。同时，部分城市仍存一定规模库存、去化周期偏长的问题，需要从供需两端协同发力，改善预期与结构。 影响——金融成本下降带动成交，但“买哪里、买什么”更关键。从市场表现看，部分重点城市二手房成交量阶段性回升，业主议价空间收窄，个别核心区出现挂牌价或成交价小幅上调。与之对照的是，部分三四线城市及远郊板块仍面临需求不足、换手率偏低等问题，价格更容易呈现缓慢调整，房源流动性分化进一步加剧。业内普遍认为，2026年楼市主线不再是普涨，而是围绕城市能级、产业与人口、公共服务和住房品质展开的结构性重估：优质资产更抗跌、更易成交，非核心区域或同质化产品面临更大调整压力。 对策——支持刚需与改善并重，推动“去库存”与“保民生”同步。政策层面，多地提升“认房认贷”、公积金使用、人才及多子女家庭住房支持等政策，降低真实居住需求的资金约束，提升“卖一买一”的置换效率，促进更顺畅的交易循环。更值得关注的是，收购存量商品房用作保障性住房的推进明显提速：一些地方明确收购规模目标，部分地区探索通过专项债等方式拓展资金来源，并由地方国企作为实施主体公开征集房源，推进“以旧换新”，统筹保障房、人才安居及租赁住房供给。该机制主要体现在两上：其一，通过“以购代建”“以存量补增量”加快库存消化，缓解部分城市供需矛盾；其二，提高保障性住房供给效率，更好覆盖新市民、青年人和困难群体，在稳市场的同时兼顾民生。 前景——核心城市趋稳可期，分化将成为长期特征。展望2026年，在低首付、低利率与保障性住房收购等政策组合的带动下，重点城市市场有望继续修复，价格总体趋于企稳，成交活跃度或维持在相对合理区间。但全国范围的“点状复苏”特征预计会更明显：人口持续净流入、产业基础扎实、公共服务完善的城市与板块韧性更强；而人口外流、产业支撑偏弱、供给同质化的地区，仍需通过产业导入、城市更新、公共服务改善与供给结构调整来提升吸引力。房地产行业也将加快转向“品质竞争”和“运营能力”竞争，产品力、交付力与资产管理能力的重要性进一步上升。
2026年中国房地产市场在政策引导下逐步走向分化与再平衡。核心城市凭借资源与产业优势率先修复，政策组合也为刚需与改善群体提供了更友好的置业条件。随着保障性住房体系持续完善，市场有望在稳定预期、防控风险的同时，推动行业加快转型。