一、市场规模持续扩大，结构性矛盾逐步显现 近年来，在"租购并举"政策导向下，我国住房租赁市场发展步伐明显加快，以保障性租赁住房为核心的"保障性加市场化"供应体系持续完善。公开数据显示，全国租房人口已接近2.6亿，在全国逾3.5亿套建成住房中，出租房源占比约为三成。保障性租赁住房作为民生居住的"兜底性"和"补充性"供给，正成为城市新市民、青年群体解决住房需求的重要渠道。 然而，随着供给规模的快速扩张，深层次矛盾也随之浮现。商文江在调研中发现，截至2024年底，全国保障性租赁住房已筹建约753万套（间），2025年建设计划总量更超过80万套。供给高峰的集中到来，使部分城市出现了明显的"供大于求"结构性压力。 二、区域错配与配套不足，公共资源利用效率偏低 从空间分布来看，大量保障性租赁住房项目集中于城市周边区域及近郊地带，周边生活配套与通勤条件相对薄弱，对租户的实际吸引力大打折扣，导致入住率持续低迷，公共资源出现不同程度的闲置与浪费。 商文江指出，该现象的根源在于部分地区保租房建设规划与实际居住需求之间存在明显脱节。项目选址、功能配置与目标群体的真实需求未能有效匹配，使得本应发挥民生保障功能的住房资源难以运用效用。 三、个人房源分散出租为主，品质化供给能力明显不足 从供给结构来看，当前住房租赁市场中，个人出租房源占比超过九成，专业化、机构化住房租赁企业的市场份额相对有限。大量房源分散于个人房东手中，普遍存在品质参差不齐、运营管理粗放、服务保障缺失等问题，难以满足城市新市民和青年群体对"好房子、好服务"的差异化需求。 商文江认为，这一格局不仅使房东与租客双方的合法权益难以得到充分保障，也在客观上增加了有关部门的监管难度，不利于住房租赁市场向规范化、标准化方向健康发展。分散式个人房源亟待通过专业化手段加以高效盘活，转化为高品质租赁供给。 四、三项建议并举，推动保租房高质量发展 针对上述问题，商文江在今年全国两会期间提出了系统性建议。 其一，控制新增建设规模，立足存量精准优化增量。他援引2025年全国住房城乡建设工作会议提出的"以需定购、以需定建"原则，建议强化税收政策支持，对参与存量房源改造并运营保障性租赁住房的企业，给予房产税、增值税及租金收入所得税减免，切实降低运营成本，激发市场主体参与积极性。此外，保租房建设规划应以提升租住空间功能性为核心，统筹优化生活配套、空间布局与居住体验，实现供给与需求的精准对接。 其二，引入机构化专业住房租赁力量，协同提升运营效能。商文江建议，在保租房建设与运营过程中，积极引入具备专业能力的机构化住房租赁企业。此类企业长期深耕市场，积累了较为丰富的租客资源，能够借助大数据手段对项目周边供给状况、市场环境及客源需求进行精准研判，从而确保项目实现科学定位，提升入住率。在日常运营层面，机构化企业可构建涵盖房屋更新、房屋出租、租期服务及生活服务的矩阵式服务体系，充分发挥"国有平台加专业机构"的协同优势，全面提升保租房的运营效率、出租率与租客满意度。 其三，推动落实"租购同权"，将租赁备案证明纳入入学依据。商文江呼吁，有关部门应统筹考量普通租房市场与机构化住房租赁市场的差异化需求，切实推进租购同权政策落地，保障租房群体在子女教育等公共服务领域享有平等权利，从根本上提升租赁住房的社会认可度与吸引力。
住房问题关乎民生福祉与社会稳定。从“有房住”到“住得好”，需要政策制定者、市场主体与公共服务部门形成合力。商文江委员的建议既直击当前保租房发展痛点，也为构建“多层次、高品质”租赁体系提供了实践路径。未来，如何平衡规模与效益、公平与效率，仍需在动态调整中探索中国特色的住房保障答案。