最近成都有一位“房姐”火了，她一口气买了8套老破小。别人还在努力卖房呢，她却越买越兴奋。她算得很清楚：这8套房子总价330万，首付110万，贷款220万。每个月的月供是1.4万，但是每月的房租却能收到2.1万。这样一来，她每个月不仅能覆盖月供，还能净赚7000元。她的这个收益率简直逆天，比银行5年期定存利率1.9%还要高。 她买的一套房子总价40多万，首付只要9万，但是月租金能达到3350元。这眼光真是毒啊！不过问题来了，这个租金能维持多久呢？这些房子都在成都二环内，位置确实不错。但是位置好三个字就可以掩盖一切问题吗？2024年成都人口净增了7.1万人，听起来很多吧？可是当年新房开工面积就达到了1568万平方米，按人均40平算，足足能住下40万人。人口增加了7万，房子却能塞下40万人，说明成都的房子供应远超过需求。当房子不再稀缺时，谁还愿意住在老破小里面呢？而且根据贝壳的数据显示，2025年成都住宅租金同比下降了2.9%。也就是说，整个市场的租金都是在下跌的，老破小怎么可能独善其身呢？更别提政府还在大量建设保障房呢！ 第二个假设是每一套房子都能持续租出去，没有空置期。8套房子每个月都要租满才算账，这个概率简直比中500万彩票还要低啊！稍微有点经验的人都知道换租客是常有的事，空窗期一两个月再正常不过了。这个时候月供一分钱少不了啊！ 第三个假设是持有成本永远不变。 她是不是忘了老破小最大的特点就是“老”啊？随着时间推移，家具家电损坏、管道堵塞、卫生间漏水等等问题都会越来越多，维修成本也会越来越高。还有一个更大的雷就是房地产税啊！虽然目前好像还很遥远，但如果哪天突然来了呢？土地财政不可持续了啊！ 第四个假设是这些房子能轻松卖掉不会砸在手里。 银行有一个条件是房贷房龄不能超过30岁呢！所以她抄底的这些房子很多都超过15-20年了啊！也就是说再过10年想卖的时候买家想贷款？没门儿啊！只能全款购买了。但是有多少人能一下拿出几十万现金呢？这就是个大问题啊！而且10年后这些房子变成什么样还真不好说呢！到时候想变现也只能清仓大甩卖了还不一定有人接盘。 所以呢？她这个操作听起来很聪明其实风险很大啊！现在投资房产对普通人来说真不是个好生意啊！门槛太高了需要了解市场还要懂政策等等这些都需要大量时间精力投入进去还有流动性很差呢！ 所以普通人最好还是房住不炒买套自己住着舒服安心的房子吧！天上哪有免费的午餐呢！