一、问题：成交与投资仍回落，市场处深度调整期 从年度数据看，2025年全国房地产市场总体延续调整态势。新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%。供应端收缩更为明显，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资下降16.3%。施工面积、新开工面积同比降幅仍处在较高水平，反映房企在资金与预期约束下继续放缓扩张节奏。 有一点是，销售面积降幅小于销售金额降幅，说明价格仍在调整区间，部分项目通过让利促销换取成交。市场“去化—回款—再供给”的链条修复仍需时间。 二、原因：供需关系与预期变化叠加，结构性矛盾突出 首先，需求端恢复节奏不一。居民购房决策更趋谨慎，改善性需求释放受收入、就业与资产价格预期等影响，观望情绪仍在。同时，二手房挂牌量偏高、选择面扩大，部分刚需与改善需求转向二手房与租赁市场，分流了新房成交。 其次，供给端主动“控增量”是阶段性选择。在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，行业新增规模收缩延续。新开工下降反映企业更重视现金流与项目周转，优先消化存量、调整产品结构，以缓解库存压力并推动供需再平衡。 再次，价格调整与库存消化相互牵制。新房、二手房仍面临一定库存压力，价格处于“探底—磨底”阶段，带来成交与价格的阶段性错位：购房者等待更清晰的企稳信号，房企在成本与资金约束下对更降价更为谨慎，供需进入拉锯期。 三、影响：房价短期仍承压，但边际改善信号增多 从城市价格走势看，国家统计局数据显示，2025年下半年以来70个大中城市新房价格环比整体回落，12月份环比下降城市仍占多数；但环比上涨和环比下降的城市数量均较上月减少，部分城市价格趋于持平，显示下行压力仍在，但波动有所收敛。 二手房上，12月份70城二手住宅价格环比、同比继续下降，当月无城市环比上涨。一线城市二手房价环比跌幅收窄，二、三线城市跌幅略有扩大，反映修复呈现“核心城市先行、外围城市承压”的分化。二手房“以价换量”仍是主要特征，说明居民置换链条尚未完全打通，成交仍较依赖价格让利。 对行业而言，成交回暖不足与投资收缩叠加，将继续影响土地市场热度、对应的产业链需求以及地方财政与就业结构。同时，供给侧收缩也有助于中长期缓解库存压力，为价格企稳创造条件。 四、对策：稳定预期与去库存并重，打通市场循环 面向2026年，中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”。近期舆论与政策信号进一步强调预期管理，指向“稳预期、稳交易、稳融资、稳交付”的综合发力。 其一，推动存量政策尽快见效，并视情况优化增量政策，围绕首付比例、贷款利率、交易税费等关键环节降低合理住房需求成本，提升购房的可负担性与确定性。 其二，把“保交付”作为稳定市场信心的重要抓手，压实各方责任，完善项目资金监管与风险处置机制，促进房企恢复正常经营，减少因交付预期不稳带来的观望。 其三，分类施策推进去库存与供给优化。库存压力较大的城市，更应坚持“以需定供”，控制低效供给；人口净流入、产业支撑较强的城市，则应优化供给结构，提升住房品质与配套，带动改善性需求释放。 其四，完善住房保障与租购并举体系，推动保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等与市场化商品住房形成互补，稳定基本住房需求与市场预期。 五、前景：2026年房价或低位企稳、结构性分化延续 综合当前数据与政策取向判断，2026年楼市大概率处于“止跌回稳”的关键窗口：全国层面成交规模可能在低位波动，价格仍有调整压力，但进一步大幅下行的空间有望收窄。随着去库存推进、信用环境改善、交付风险下降，市场预期有望逐步修复。 同时，分化仍将延续并可能加深：一线及强二线城市在产业与人口支撑下，成交与价格韧性更强，部分板块或率先企稳回升；人口流出、库存高企的三四线城市仍需更长时间完成出清，二手房“以价换量”可能持续。产品层面，高品质住宅、核心区位与改善型产品更易获得需求支撑，同质化供给、配套不足项目面临更大去化压力。
房地产市场调整是长期且系统的过程；2025年数据表明，市场正在从被动应对转向主动优化，从无序下滑转向有序调整。降幅收窄不只是数字变化，也反映市场预期在逐步稳定。随着供给端有序收缩、需求端逐步修复、政策持续发力，2026年房地产市场有望在新的均衡点附近保持相对稳定。但这种稳定建立在充分出清与预期重塑之上，仍需要各方保持耐心，坚持长期视角，共同推动房地产市场迈向高质量发展。