最先一批商业不动产REITs的审核问询文件已经出来了。监管部门把问题一个一个地问：开发商是否写了书面通知？出让方有没有意见？证书里的说法会不会限制转让？意见还强调，REITs就是把资产推到市场上去卖，不光是股权转手，也是把资产变成股票让大家买。任何还没解除的限制，都可能让买卖不合法。所以，发报告的时候必须把解除限制的计划给投资者讲清楚。看看这些首批项目的意见就能知道，商业不动产REITs要符合规矩，不光要楼里的手续全齐，还得把影响产品运行的每个地方都管起来。监管部门还问了参与的人、发行的过程、钱怎么用这些事，就是为了保护投资者的钱袋子。 记者发现，管资产质量这一块的态度很严。他们从头到尾都在盯着看：资产范围是不是清楚、运营能力行不行、公司治理好不好。资产边界要是不清不楚，质量肯定有问题。有个项目外面摆摊卖东西的地方被重点看了：到底谁是主人？收入有没有算进公司的账里？“这不是小题大做，”专家说，“虽然外面摆摊赚的钱不多，但如果是公家的地盘或者是私人的摊子说不清楚，那以后这部分的钱到底归谁收就没准了。资产范围不全，现金流就没了根基。” 运营数据最能说明资产好不好，租约和租户才是值钱的东西。有个项目被问：给联营商家的保底条款能撑多久？商家还愿意租多久？以后要是有新的竞争对手来分走客流量怎么办？这些问题就是为了看看租金收入稳不稳当，保证分红真的是实打实的钱换来的。 运管团队的本事和规矩也被盯着看。有个项目收的基础管理费比例比以前花在人工上的钱还低。监管部门就问：这个费率合理吗？能不能把激励给到具体的人？奖罚是不是公平？好的管理机制能让管理团队和投资者绑在一块一起赚钱。 专家说，“REITs就是把资产上市了。”资产的好坏直接决定了产品的成色。要让市场好起来，不光要能借钱进来（融资功能），还要真的有投资的价值。把资产和资本的作用发挥出来才是长久之计。 怎么把尺度把握好呢？业内人士说，“严而有度”就是个原则。意见里主要看有没有影响转让和运营。比如消防验收这种关键手续没办好，必须得补办或者找主管部门开证明。其他不太重要的手续就看是不是大事儿，不用一棍子打死。 在符合上市条件、能保护投资者的情况下，监管部门也愿意灵活点处理。比如某个项目历史上加建房子手续不全。意见先问了两个指标：这个地方能不能单独挣钱？占了多少面积？如果加建的地方不挣钱面积又小，就把风险说透了以后再推；但如果是个大的经营空间，就得把手续办好。 专家分析说，在资本市场里监管和发展得保持平衡。怎么在遵守规矩的同时让市场说了算？这是现在最大的难题。“要坚持以合规为基础、质量为根本、效率为主导，”专家说，“在把关的同时完善制度、明确规则、打造生态环境，”避免简单粗暴地“一刀切”，“不追求形式上的完美无缺，”而是用市场的力量激发大家的积极性。