万科近日公布的2025年度业绩预告反映了房地产行业当前的深层困境。作为行业龙头，万科的经营状况一定程度上代表了整个行业的运行特征。 万科的亏损来自多个上。结算端面临最直接的压力——2025年结算利润主要对应2023年和2024年的销售项目及现房库存——这些项目获取成本较高——导致结算毛利大幅下滑。这说明房地产企业在高成本时期获取的项目，在当前市场环境下难以获得理想的利润。此外，万科新增计提了信用减值和资产减值，部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，部分财务投资也出现亏损，部分大宗资产和股权交易价格低于账面值，这些因素共同加重了业绩负担。 在这样的背景下，大股东深圳地铁集团的支持显得尤为重要。深铁累计向万科提供了超过300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，有效缓解了万科的流动性压力。这种支持既表明了大股东的责任，也反映出对万科长期发展的信心。 大股东的支持不仅限于资金。深圳地铁置业集团与万科长租公寓品牌泊寓签署了项目租赁运营框架协议，深化了双方在住房租赁领域的合作。深铁还与万科合作推进了全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点，并于去年四季度逐步批量交付运行。这些业务协同既拓展了新的增长空间，也体现了大股东与上市公司的战略互动。 在交付端，万科取得了显著成效。2025年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付。济南、郑州、南昌等地多个项目交付实现100%收房。更重要的是，万科已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，这意味着后续交付压力将显著下降，公司可以将更多精力投入到经营改善和风险化解中。 对于未来，万科明确表示将全力推进经营改善。公司计划通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，优化业务布局和结构，提升多场景的开发和经营能力。这些举措表明万科正在进行深层次的战略调整，而非被动应对困难。
行业调整的本质是对企业治理、风险识别与资源配置能力的再检验。业绩波动不必然意味着失速，但需要用更透明的经营策略、更稳健的现金流管理和更可验证的交付与服务表现来重建信心。对万科而言，能否在风险化解与转型升级之间找到可持续的平衡点，将决定其走出低谷的速度与质量。