现在讲一讲万科这个事儿。2025年到2026年这一年里，中国房地产界最让人吃惊的剧情都在这儿上演了。前总裁祝九胜被抓了，原董事长辛杰也牵扯进去了，那个执掌万科36年的郁亮，还没退休呢就失联了，到现在还没个准信儿。之前最稳的龙头房企，现在彻底陷入混乱了。今天咱们就客观聊聊郁亮这个人，还有万科的资本迷局，看看大房企到底是怎么走到今天这一步的。 先说说郁亮三十年的经历。1990年，北大毕业的郁亮进了万科，从搞财务和资本开始做起，陪着万科从乱七八糟的多元化转向专门做住宅。1994年的那场“君万之争”，他帮管理层保住了控制权。2001年当了总经理，推出那个“5986”的高周转体系，也就是拿地五个月就开工，九个月开盘，第一个月卖出六成，八成六是住宅。这一套流程下来，万科就走上了快速发展的快车道。2010年，万科销售额破了1081亿元，成了中国第一个销售额过千亿的房企；到了2021年销售额更是冲到了7041亿元，总资产超过了1.7万亿元。而且郁亮一直管着负债，净负债率老是在30%以内，大家都知道他是个财务高手。他也一直很清醒，先提出了“白银时代”、“活下去”、“黑铁时代”这些概念，比行业其他人早好几步看清了形势。可就算这么清醒，也没能挡住万科在扩张中出问题。 再看看万科的资本迷局是怎么回事儿。2015年的宝万之争算是个导火索，宝能系举牌买到了25.4%的股份，想把管理层踢出局。郁亮和王石联手抵抗，最后把深圳地铁拉来当白衣骑士。2017年深铁用663亿元买了股权，持股29.38%成了大股东。这下万科的性质就变了，从原来的股权分散变成国资控股了。为了接着发展，郁亮他们在表内保持着绿色健康的状态。但是时任总裁祝九胜带着人搞了个博商资管和鹏金所的平台来融资。说白了就是用小本金去撬动上千亿的资金进行变相自融、空转和关联交易。这种影子体系平时看着没事，等行业不行了立马就爆雷了。2025年10月祝九胜就被刑拘了，博商资管的何卓这帮人也都进去了；之前深铁派来的董事长辛杰也因为这事失联辞职了。深圳国资赶紧派了审计组和工作组过来全面接管。到了2026年1月8号万科发公告说郁亮到了退休年龄辞职了。可就在退休第二天他的社交账号就没动静了，电话打不通人也找不着了，官网的照片也给撤了下去，官方回复也只是说不清楚。 再比比恒大、碧桂园跟万科这三家头部房企吧。恒大的路子是高杠杆高负债到处乱投；碧桂园是靠高周转下沉到三四线城市；万科是专门盯着一二线城市做住宅做得很规范。这三家风格不一样但结果都差不多：恒大巅峰负债2.58万亿元资产负债率长期超80%；碧桂园总负债1.7万亿元资产负债率97.4%；万科有息负债3612亿元融资成本才5.18%。最根本的原因还是行业从赚钱变难为赚不到钱了，“拿地—融资—销售”这个循环彻底断了。 郁亮早就看出来行情不好了可还是被规模、股东和增长给绑住了；他守住了表内的底线却没守住表外的规矩；看着管理很现代其实在资本面前权力和制度早就崩塌了。祝九胜、辛杰、郁亮这些人出事也不是因为人品坏而是以前高速发展时候制度有漏洞现在是大清算的时候了。 最后说一下结局：郁亮失联标志着万科职业经理人时代彻底结束了；深圳国资接手意味着房地产要进“去杠杆、去表外、去暴利”的新阶段了。以前的神话和荣耀在数据、监管和法律面前全没了。万科今天的情况就是中国房地产明天的样子。一个靠杠杆和周期赚钱的时代结束了，一个回归居住、合规和常识的时代开始了。郁亮跟万科的故事会作为最典型的案例留在历史里。