公募REITs市场正从“试点探索”走向“制度化运行”。保证资产质量与信息透明的前提下——如何实现可持续扩容——成为行业关注的核心议题。1月12日上午，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募上市仪式在上海证券交易所交易大厅举行。本次扩募采用向原持有人配售的非定向扩募方式，属于国内公募REITs扩募实践中的首次尝试，表达出常态化扩募机制加快完善的信号。 问题在于，公募REITs作为盘活存量基础设施的重要工具，既要回应资产证券化的融资需求，也要处理资产供给与投资者预期之间的动态匹配。过去一段时间，市场对扩募的关注主要集中在两点：一是能否在合规框架内形成可复制、可持续的操作路径；二是扩募资产能否延续既有产品的经营质量与现金流稳定性。非定向扩募以原持有人配售为主要方式，更强调与既有投资者的利益衔接与风险共担，有助于提升扩募效率、减少定价偏差，并稳定产品交易预期。 原因上，一方面，租赁住房REITs资产现金流相对可预测，更契合长期资金的配置偏好；另一方面，随着保障性租赁住房体系加快建设，优质项目逐步进入可证券化阶段，为公募REITs提供了更具规模效应的底层资产来源。基于此，华润有巢REIT此次以2.53元/份发售4.5亿份，原持有人认购比例达99.51%，最终募集资金约11.329亿元，体现出投资者对产品运营能力、分红稳定性与扩募资产质量的认可，也反映出市场对制度创新的积极回应。 影响层面，此次扩募的直接效应于资金用途清晰，所募资金将用于收购华润有巢旗下上海马桥保障性租赁住房项目。这项目为上海市示范工程之一，截至2025年6月末出租率达96%，运营表现稳健。在供给端，扩募有助于推动优质租赁住房资产以市场化方式形成“投融建管退”闭环，提高资产周转效率；在投资端，扩募将扩大产品规模并优化资产组合，为投资者提供更稳定的现金流来源与更清晰的收益预期。深入看，非定向扩募首单落地，有助于丰富公募REITs再融资工具箱，强化“以存量带增量”的制度安排，推动市场从单体项目融资向组合化、平台化运营升级。 对策上，市场各方仍需在制度与实践之间进一步打通关键环节。首先，扩募应坚持资产质量导向，强化对底层资产现金流、租约结构、运营成本与维修资本开支的穿透式披露，确保信息披露真实、准确、完整。其次，应完善扩募定价与配售机制，兼顾原持有人权益与产品流动性，减少短期套利空间，降低交易预期波动。再次，应推动运营管理能力建设，持续提升租赁住房资产的精细化管理水平，稳住出租率、租金回收率与服务质量，以经营表现支撑扩募逻辑。最后，监管与交易机构可在风险可控前提下总结首单经验，形成更具可操作性的标准化流程，提升扩募的可预期性与可复制性。 前景判断上，随着常态化扩募机制逐步成熟，公募REITs“募投管退”链条有望更顺畅运转，租赁住房、产业园区、仓储物流等现金流相对稳健的资产类型将获得更多关注。华润有巢REIT作为境内较早由市场化机构运营的租赁住房REITs产品之一，自上市以来累计向投资者分红已超1.54亿元。此次扩募收购完成后，其底层资产将对上海三大核心产业集聚区实现更广覆盖，资产组合稳定性与抗波动能力有望进一步增强。从更宏观角度看，公募REITs扩募机制的创新将有助于引导长期资金进入保障性租赁住房等领域，为“住有所居”提供更可持续的金融支持，也为资本市场服务实体经济提供新的制度样本。
华润有巢REIT的创新实践，既反映了我国公募REITs市场从试点走向常态化的进展，也为金融更有效服务实体经济提供了新的路径。随着资产类型逐步扩展至新能源、新基建等领域，此兼具金融创新与民生属性的工具，有望继续优化基础设施投融资生态，为经济高质量发展提供更稳定的支撑。