问题——回暖出现但基础不牢，结构性矛盾更突出； 今年一季度，房地产市场延续政策支撑与需求修复的叠加效应，部分城市出现交易回升的“小阳春”：一二线核心城市成交放量，部分区域价格止跌企稳，挂牌量回落，二手房成交走强带动市场情绪改善。但从全国看，市场尚未出现普遍性反转。部分三四线城市库存压力仍大，价格与成交修复偏慢；同一城市内部也明显分层，优质地段和改善型产品表现更稳，远郊和同质化供给承压更重。总体来看，市场处于“弱复苏”与“强分化”并存阶段，稳定仍是主基调。 原因——政策从“止跌回稳”转向“着力稳定”，供需两端同步发力。 政策层面，中央对房地产的定位更强调稳定与长效：以防范系统性风险为底线，跨部门协同下完善政策工具组合，并更强调因城施策，提升地方调控自主权，引导市场回归理性运行。 一季度，有关部门围绕融资、税费、存量盘活、城市更新等密集出台或延续政策：推动城市房地产融资协调机制常态化，为符合条件项目提供更稳定的金融支持，缓解合理融资需求；商办领域将购房贷款最低首付比例下调至30%，促进去库存；延续“卖旧买新”个税退税等支持政策至2027年底，降低换房成本；围绕城市更新完善规划适配、过渡期支持、存量土地和空间临时利用、不动产登记服务等制度安排；新增建设用地管理强调优先盘活存量，强化“存量优先、增量从严”的导向；同时推进商业不动产对应的试点，为盘活存量资产拓展资金渠道。 地方层面更突出“精准施策”。据机构统计，一季度多地围绕公积金优化、税费补贴、保障性住房筹集建设、存量盘活与品质提升等推出稳市场举措，形成“降低门槛、降低成本、定向支持、稳定预期”的组合。部分城市通过放宽购房条件、优化首付比例与贷款利率、提高公积金贷款额度等释放改善需求；也有城市面向多孩家庭、人才等群体提供补贴与税费优惠，提高政策触达效率。公积金仍是高频工具，覆盖缴存、提取、贷款多个环节，既能带动短期需求，也为制度优化提供试点空间。 影响——交易回暖带动预期修复，土地市场“提质避险”加速。 市场端，核心城市交易回升更容易形成示范效应：二手房流动性改善，带动置换链条运转，对新房去化形成支撑；挂牌收缩与成交回暖叠加，部分区域出现价格企稳信号，市场预期较前期有所修复。 另外，分化加深带来新的结构性压力：不同能级城市呈现“强者更强”的集聚效应，人口净流入、产业支撑强、公共服务较好的区域更可能率先修复；库存高、需求外流的地区仍需更长去化周期。 土地市场变化更具指向性。受销售逻辑变化与风险偏好调整影响，土地出让从过去的规模扩张转向“提质避险”。地块价值被重新评估，资金与资源更倾向集中在确定性更高、现金流更可预期的核心城市和优质地段。这也意味着土地财政依赖进一步弱化，地方在城市更新、公共服务完善与产业导入上的紧迫性上升。 对策——稳预期、防风险与促转型并举，形成“需求支持+供给优化+存量盘活”闭环。 业内人士认为，下一阶段稳市场更需要政策连续性与可预期性，避免短期波动放大市场情绪：一是继续提升融资协调机制运行效率，保障合规项目资金不断链，推动在建项目按期交付，守住风险底线。二是以降低交易成本为重点，完善“卖旧买新”、契税补贴、公积金支持等政策衔接，支持刚性和改善性需求有序释放，尤其促进二手房与新房联动，提高置换效率。三是加快供给侧结构调整，控制同质化增量，提升产品品质与居住服务供给，匹配改善型、品质化需求。四是把盘活存量作为重要抓手，统筹城市更新、保障性住房筹集与存量土地处置，提高资产使用效率，形成“去库存—稳价格—稳预期”的良性循环。五是推进长效机制建设，强化住房保障与市场体系协同，推动房地产回归居住与民生属性。 前景——“止跌企稳”仍需时间，分化中孕育结构性机会。 从一季度走势看，市场修复更可能呈现“温和、分段、分城市”的特征。短期内，政策支撑仍将发挥稳定作用，核心城市有望保持韧性；但全国层面的全面回升，仍取决于居民收入预期、就业稳定、人口流动与城市产业竞争力等基本面。随着“存量优先”导向强化、城市更新提速以及多渠道融资工具完善，市场将加快从“增量扩张”转向“存量提质”，从“规模驱动”转向“质量与运营驱动”。预计未来一段时间，成交与价格仍将呈现结构性波动：优质板块、优质产品支撑更强，而库存压力较大的地区仍需更长时间完成出清与功能再定位。
当前房地产市场的分化，既是行业调整的结果，也反映了经济结构转型的内在要求。在政策与市场共同作用下，行业正在从高速增长转向更注重质量的发展。接下来，如何在稳市场与促转型之间把握节奏，将是政策制定者与市场参与者需要持续应对的核心议题。