问题：高价“营销服务”未兑现承诺，消费者陷入维权困境 记者调查了解到，上海杨浦区一对老年夫妇希望以相对理想的价格出售两套已装修房产。此前多家传统中介提示在市场条件下需适度调整价格方更易成交。其后，两位老人通过短视频平台接触到一家房屋营销公司宣传，内容以“快速卖房”“不贱卖不压价”等表述吸引客户。双方签署所谓“二手房营销服务合同”，约定分别收取每套5.8万元服务费，两套合计11.6万元，并在签约时一次性支付。 在约定服务期内，房屋未能成交。消费者反映，对方提供的服务主要表现为向客户发送“工作汇报”图片，多为在各中介门店的到访记录，实质性推广、客源匹配、带看转化等进展难以核验。服务期结束后，老人提出退款被拒。公司以“价格过高、未配合调价”等理由解释未成交，并援引合同中“一旦开展服务概不退款”等条款拒绝退费。双方由此产生纠纷。 原因：信息不对称叠加“结果不担责”，风险被转嫁给消费者 从交易模式看，传统房产经纪服务通常以“促成交易”为目标，佣金多在成交后按比例收取，服务结果与收费具有一定关联。而部分机构以“营销推广”“增值服务”名义将服务拆分为到店推介、信息发布、渠道对接等环节，采用高额预付费模式，强调“只提供过程不承诺结果”，使消费者在交易未达成时仍承担主要成本。 从合同安排看，有的合同专门声明“非居间服务”，并设置“一经服务概不退款”等绝对化条款，试图将退款责任一概排除。法律界人士指出，格式条款不得不合理限制消费者主要权利、加重消费者责任；对明显失衡的退费约定，应当依法认定无效。由于普通消费者尤其是老年群体对合同性质、服务边界和举证方式缺乏经验，容易在“高承诺、低可验证”的宣传中作出不利选择。 从市场环境看，二手房交易受供需、价格预期、贷款政策、区域配套等多因素影响，成交周期存在不确定性。以“保证快速成交”“不压价也必卖”为卖点的营销，若缺乏可量化的服务标准与兑现路径，容易滑向夸大宣传甚至误导。 影响：侵蚀市场信任，增加社会治理成本 此类纠纷直接损害消费者财产权益，尤其对信息获取能力较弱的群体影响更为突出。更深层次看，若“高额预付费+不退费”模式被滥用，将扰乱二手房服务市场的定价机制与竞争秩序，挤压合规中介和正规营销机构生存空间，削弱公众对房产交易服务的信任。 同时，纠纷进入投诉、调解、诉讼等程序后，往往涉及合同性质认定、服务履行举证、宣传内容取证等问题，维权周期长、成本高，也增加基层消保与市场监管的治理压力。 对策：完善规则与执法，压实平台与企业责任 一是强化对房产营销服务的边界规范。对以“营销推广”“卖房加速”等名义开展业务的机构，应明确其资质要求、业务范围、宣传口径与收费方式，防止以概念包装规避居间管理与行业自律约束。 二是治理预付费与格式条款乱象。推动合同示范文本应用，细化退费规则与违约责任，将服务内容拆解为可核验指标，如发布渠道、次数、带看组织、客户反馈、阶段性目标等，并对“概不退款”等明显失衡条款依法纠正。对涉嫌虚假宣传、诱导消费的，依法依规查处。 三是压实平台审核责任。对短视频、信息流广告等重点渠道，应加强对“包成交”“不压价必卖”等绝对化用语的审核与处置，建立广告主资质核验、投诉快速响应、证据留存机制，减少误导性信息扩散。 四是提升老年群体消费保护力度。社区、消保组织和行业协会可联合开展“二手房交易与服务合同”风险提示，提醒消费者对高额预付费保持审慎，签约前核验企业资质、明确服务清单、保留宣传证据，并优先选择“成交后收费”或分阶段付款模式。 前景：行业回归透明与诚信，才能形成可持续服务生态 随着房地产市场进入存量时代，围绕二手房的撮合、营销、运营等服务需求仍将增长，但越是需求旺盛，越需要清晰规则和严格执法来维护公平交易。可以预期，监管部门对预付费、虚假宣传、格式条款等问题的治理力度将持续加大，行业也将加速分化：以夸大承诺获取客源的模式难以长久，以透明服务、合理收费、结果可追溯为特征的机构将更具竞争力。
这起案件折射出新兴业态的监管常常跟不上市场变化。在老龄化加速的背景下，如何建立更完善的银发消费保护机制，如何在鼓励创新与防范风险之间找到平衡，考验着城市治理能力。当“夕阳红”遭遇“黑心商”，既需要法律及时介入，也需要平台、行业与社会共同织密防骗网络。