【问题】 作为青岛市首个热电联产项目，南京路热电厂1995年投产后配套6台燃煤锅炉、3套发电机组，承担城区供暖近30年，累计替代70余台分散小锅炉，为改善城市空气质量作出重要贡献。但随着城市化加快，原本位于城郊的厂区逐步被新兴商务区包围，其高能耗、高排放的生产方式与城市绿色发展要求矛盾日益突出。2021年青岛推进“煤改气”后，厂区全面停运，65亩核心地块长期闲置。如何处置该兼具工业遗产属性与优越区位的资产，成为城市治理中的新课题。 【原因】 盘活取得进展，主要来自三方面推动：一是政策端，青岛市国资委于2025年出台《存量闲置资产盘活三年攻坚行动方案》，明确“分类施策、分批推进”；二是市场端，青岛能源集团采用“方案评审+网络竞价”的方式组织交易，吸引中建国际等20余家头部企业参与；三是规划端，当地将工业遗存改造纳入城市更新总体安排，历史保护与开发利用之间寻求平衡。 【影响】 这项目交易形成三上示范效应：经济方面，溢价率超过120%，体现国有资产市场化定价的有效性，单项目完成全市年度盘活任务总量的三分之一；社会方面，保留百米烟囱等标志性构筑物，延续城市记忆；环境方面，通过产业导入推动地块从高碳排用途转向绿色业态。监测数据显示，同类工业遗存盘活项目通常可带动区域土地价值提升40%—60%，并促进周边商业配套升级。 【对策】 项目操盘方以差异化路径破解工业用地转型难题：前期与城市规划院联合编制保护性开发方案，划定1.2万平方米核心保护区；中期举办“聚脉工遗 赋能焕新”专题招商周，重点对接文化创意、科技研发类企业；后期设置五年产业监管期，要求投资方年度亩均税收不低于50万元。该“评估—招商—监管”的全链条管理模式已纳入山东省国资改革典型案例。 【前景】 按规划，地块改造投资约3亿元，将不再以传统房地产开发为主，转而打造集工业博物馆、低碳技术展示中心、创意办公于一体的复合业态园区。专家认为，这一模式既减少“大拆大建”带来的资源浪费，也通过功能重塑提升土地价值，预计可带动2000个以上高质量就业岗位。随着青岛中央商务区持续扩容，该项目有望成为连接历史文脉与现代产业的重要节点。
从热电厂退出到核心地块再利用，南京路262号项目折射出城市治理思路的变化：更强调绿色转型——更重视存量空间的提质增效——也更注重历史记忆与城市功能的衔接。盘活闲置资产不只是一次交易，更是对城市空间、产业结构和公共利益的重新配置。把握好规则透明、运营导向与保护更新之间的平衡，才能让“老地标”真正成为高质量发展的新支点。