恒隆集团1月30日发布的2025年度全年业绩公告显示，集团面临收入下滑压力。
全年总收入为104.14亿港元，较上年同期下跌11%，整体营业溢利为68.36亿港元。
其中，物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，成为拉低整体收入的主要因素。
从细分业务看，物业租赁作为恒隆的核心支柱业务，贡献了约九成的收入。
2025年物业租赁收入为98.53亿港元，营业溢利为69.72亿港元，均同比下跌2%。
这一下滑主要源于内地办公楼租赁市场持续疲弱和香港经济复苏步伐缓慢。
然而值得注意的是，恒隆集团核心物业租赁收入自去年5月起已录得正增长走势，上海、无锡、大连及昆明等地的物业表现良好，为整体业绩提供了支撑。
面对市场困难，恒隆集团采取了主动的经营调整策略。
为保证商业物业的高出租率，集团从去年开始实施租金压降政策。
这一策略的核心逻辑在于，商业物业的价值不仅取决于单个商铺的租金水平，更关键的是整体的人气和客流。
高出租率意味着商场具有吸引力和生命力，反之则会陷入恶性循环。
恒隆集团负责人陈文博曾明确表示，商场与住宅和写字楼不同，追求的是高入驻率而非单个商铺的高租金。
济南恒隆广场是这一策略的成功案例。
该项目位于泉城路，是恒隆在济南核心商业区的重要资产，总建筑面积超过17万平方米，2011年开业。
自2021年起，济南恒隆广场分阶段展开了为期三年的资产优化计划，通过翻新工程提升商场定位和高端品牌选择。
2022年至2024年间，该商场共引进约200家新品牌，其中首店占比约30%。
在2024年底完成资产优化升级后，2025年又引入超40家新店，其中12家为济南乃至山东首店。
这些举措带来了显著成效。
2025年济南恒隆广场收入和租户销售额分别增长2%和6%。
更为重要的是，年末出租率达到97%，较2024年的93%上升4个百分点。
这表明通过租金优化、品牌升级和客流提升，商场的经营质量得到了明显改善。
在香港地区，恒隆集团也通过针对性措施和多元化策略取得进展。
去年年末零售和写字楼物业出租率分别升至95%和90%，住宅及服务式寓所业务租出率和收入按年分别上升3个百分点和6%。
酒店业务表现尤为突出，收入大幅上升57%至2.97亿港元，营业亏损收窄46%至3400万港元。
从利润端看，股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元，每股基本盈利1.77港元。
计及股东应占物业之净重估亏损10.37亿港元后，股东应占纯利为13.70亿港元，每股盈利1.01港元。
这表明尽管面临市场挑战，恒隆集团的盈利能力仍保持相对稳定。
从“卖得好”转向“租得稳、运营强”，是商业地产在新周期下更现实的生存逻辑。
压降租金并非简单让利，而是一种以长期人气与资产生命力为目标的再平衡。
谁能在稳住商户经营、持续优化业态与提升消费体验之间形成闭环，谁就更可能在市场波动中守住基本盘，并在回暖时率先获得增长动能。