一、问题：调整后楼市如何走向，居民与市场主体如何把握 经历一轮深度调整后，房地产市场进入“稳预期、促流通、强分化”的阶段。一方面，部分城市成交与价格出现企稳迹象，市场情绪有所回升；另一方面，不同城市、不同板块、不同产品之间的分化仍扩大。对居民来说，“买与卖”的决策不再依赖普涨预期，而更取决于房产本身的质量、流动性以及家庭现金流安排；对房企与地方而言，如何在风险可控的前提下修复信心、调整供给结构，是当前的关键任务。 二、原因：降成本与稳需求政策协同，叠加核心区供需结构支撑 从政策端看，降低交易摩擦举措正在发挥作用。按全国统一安排，自2026年1月1日起，个人销售购买不满2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%；满2年的住房免征增值税。以总价200万元住房测算，涉及的税费支出可减少约4万元。交易成本下降，直接提升换房、置换与改善的可操作性，也有助于带动二手房与新房之间的联动。 从金融端看，较低水平的房贷利率以及首付政策优化，持续降低合理购房门槛，支持刚性和改善性需求释放。一些城市结合自身情况优化限购与供给结构，推动住房消费更聚焦居住属性。 从供给端看，土地市场往往领先于销售市场。开年以来，多个热点城市核心地块竞拍升温，资金更集中于优质板块。例如广州、杭州等地出现高总价、高溢价成交案例，竞价轮次多、参与主体多，反映房企对“确定性资产”的偏好上升。在行业去杠杆、利润回归理性的背景下，企业更倾向于选择去化能力强、价格支撑更足、现金流更可预期的核心地段项目。 三、影响：市场“止跌回稳”信号增多，核心城市率先修复，分化加剧 价格端变化为市场提供了更直观的信号。国家统计局数据显示，2026年2月，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市增至17个，较上月明显增加。重点城市中，北京、上海新房价格环比均上涨0.2%；二手房上，北京环比上涨0.3%，上海上涨0.2%。这些变化表明，一线城市下行压力有所缓释，底部特征逐步显现。 另外，“核心城市核心区”与“非核心区域”的差距继续拉大：土地端资金集中、需求端改善释放、供给端产品升级，使优质资产更容易获得定价支撑；而人口流出、产业支撑不足、库存压力较大的城市和板块，仍面临更长时间的出清与调整。市场从“普遍性上涨”转向“结构性重估”，成为本轮修复的重要特征。 四、对策：顺应“住有所居、住有宜居”导向，推动流通与供给双优化 对管理部门而言，应继续坚持“因城施策”，守住风险底线的前提下，围绕降低交易成本、稳定按揭预期、提升住房供给质量诸上精准发力：一是保持政策连续性与可预期性，避免市场预期频繁波动；二是支持改善型需求合理释放，畅通“卖旧买新”链条，促进存量住房流转；三是优化土地出让与产品标准，鼓励建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，引导行业从规模扩张转向品质竞争；四是加强对高库存地区的风险处置与托底机制，推动市场平稳出清。 对房企而言，新阶段更需要回到稳健经营：聚焦优势区域与优势产品，提升交付与服务能力，降低杠杆依赖，强化现金流管理，以高品质供给赢得市场。 对购房家庭而言，应更重视资产配置与居住需求的匹配：自住与改善需求，重点评估通勤半径、教育医疗配套、产业与人口趋势、物业品质与总价承受能力；涉及置换的家庭，则需综合考虑税费变化、交易周期、贷款条件与家庭现金流，避免盲目追涨或过度加杠杆。 五、前景：楼市进入“价值定价”阶段，优质资产更具韧性 综合政策、土地与价格信号看，房地产市场有望在“止跌回稳”基础上继续修复，但路径将更加分化：优势城市的核心板块可能率先完成价格重估，优质项目流动性更强、抗波动能力更突出；而基本面偏弱区域仍需通过产业导入、人口吸引与公共服务提升来改善预期，修复节奏相对更慢。 可以预期，未来一段时间住房的金融属性将继续弱化，居住属性与资产属性的平衡将更强调“确定性”：城市能级决定需求上限，地段稀缺性决定价格下限，产品品质决定溢价空间。市场也将更考验各方对基本面的判断与风险管理能力。
从减税降费到优化供给，从土地端升温到价格端企稳，市场正在形成“修复与分化并行”的新格局。对购房者而言，更应回到居住需求与长期价值，审慎评估城市基本面、区域配套与产品品质；对市场而言，只有在稳定预期、畅通循环与守住风险底线之间形成合力，才能推动房地产在新阶段实现更可持续的平稳健康发展。