一、政策暖风难抵远郊寒意，市场分化格局加剧 2025年春节后，上海出台楼市调控优化政策，外环内限购条件明显放宽，市场情绪随之回暖，看房热度也有所上升。但政策利好并未在各板块同步释放：核心区域率先受益，外环以外的远郊板块却仍面临去化压力，需求偏弱、库存偏高、购买力不足等问题叠加，市场修复仍需时间。 ，奉贤区的楼市表现更具代表性。作为上海远郊的重要组成部分，奉贤近年承接了较多新增供应，但在市场深度调整期，区域内部分项目的销售压力持续显现。 二、千套库存压顶，奉发集团陷入去化困局 奉发集团为奉贤区属国有企业，近年来在区内集中推进住宅开发，陆续推出奉发云境、奉发云境PRO、奉发左岸晶邸、奉发右岸晶邸、奉发贤荟悦邸等项目。但从实际销售情况看，多数项目与此前预期存在差距。 奉发云境一期在2023年首开时曾实现3小时售罄、销售额逾9亿元，一度成为区域“热盘”。但二期入市后热度明显降温，672套房源认购率约18%，截至目前仍有近450套待售，去化率约33%。其他项目同样承压：奉发左岸晶邸去化率不足五成，奉发右岸晶邸约42%，奉发贤荟悦邸约24%。综合来看，奉发集团当前积压房源已超过1200套，其中不少为入市一至三年的存量项目。 在产品更新加快、购房者更趋理性的情况下，滞销房源越拖越难卖。如何加快消化存量、重新稳定市场预期，已成为奉发集团眼下最紧迫的经营问题。 三、交付品质争议频发，信任基础受到侵蚀 与销售压力并行的，是交付品质层面的争议。2026年将是奉发集团多个项目集中交付的节点，但部分业主在预验房阶段已提出多项问题。 据业主反映，奉发右岸晶邸公共区域疑似存在渗漏痕迹、墙面空鼓，电梯厅装修与销售展示存在差异；奉发贤荟悦邸被指出有墙砖地砖破损、公区门洞混凝土开裂等瑕疵。已于2025年初交付的奉发左岸晶邸，交付后不久亦有业主反馈地下车库长期潮湿积水、通风管道及吊顶出现大面积霉斑。开发商与物业方早期处置方式引发不满，随后在舆论压力下才承诺联合参建单位开展系统排查整改。此外，奉发云境此前还曾因施工图审查违规被有关部门处罚，继续加重了市场对建造质量的疑虑。 这些问题并非单一项目的偶发情况，而呈现多盘集中出现的趋势，反映出奉发集团在扩张过程中，品控体系与交付兑现未能同步到位。宣传承诺与实际交付之间的落差，正在持续消耗品牌信任。 四、财务承压明显，“以旧换新”试水破局 奉发集团2025年债券中期报告显示，其房地产业务毛利率为负14.41%。住宅板块不仅未带来利润，反而对整体盈利形成拖累，经营压力较为突出。 在内外压力之下，奉发集团于2025年1月在奉贤区推出商品房“以旧换新”模式，计划收购指定区域内50套老旧二手住房，协助业主以旧房置换集团旗下新建商品房。该尝试的思路在于降低置换门槛，打通二手房与新房之间的流通链条，释放潜在改善需求，从而带动新房成交。 从更大的政策背景看，“以旧换新”近年已在多地试行，部分城市取得一定效果。奉发集团以区属国企身份率先落地，具备一定示范意义，也表明了地方国企在下行周期中主动稳市场的意图。 五、前景研判：破局之路仍需多管齐下 “以旧换新”能否真正改变奉发集团当前的去化局面，仍有待观察。该模式的落地效果取决于多项关键因素：二手房收购资金从何而来、定价机制是否可执行且被市场接受；可置换的新房产品是否具备足够竞争力；既有的品质争议能否在交付前得到有效解决，都会直接影响最终成效。 更深层看，去化困难与品质争议并行，折射出部分区属国企在房地产开发上的专业能力建设不足、市场判断偏弱等结构性问题。在楼市调整期，仅靠政策工具或营销打法很难从根本上扭转局面，真正的出路仍在于提升产品力、强化品控与交付兑现，重建购房者信任。
楼市回暖从来不是同步发生。对远郊项目而言，库存压力与交付压力往往叠加出现，考验的不只是销售能力，更是品质管理、资金安排与服务兑现的综合水平。把交付质量抓到位，把需求研究做扎实，把风险边界控清楚，才能在政策与市场重新平衡的过程中争取长期信任，也为郊区住房供给从“有房住”走向“住得好”提供更稳的支撑。